Άρθρο του Θέμη Μπάκα, προέδρου Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates
Η γη συνιστά ανέκαθεν ένα σημαντικό προνόμιο με ιδιαίτερη αξία για τον άνθρωπο καθώς χρησιμοποιείται σε πολλούς τομείς όπως στη στέγαση, για οικονομικούς και κοινωνικούς σκοπούς.
Η μεγάλη αστικοποίηση έχει οδηγήσει μεταξύ άλλων σε αύξηση του πληθυσμού και έντονη αξιοποίηση της γης.
Αποτέλεσμα αυτών αποτελεί η ανάγκη για κατασκευές επάνω και κάτω από την επιφάνεια της. Τα σύγχρονα συστήματα διαχείρισης γης χρησιμοποιούν κυρίως δισδιάστατα (2D) σχέδια για τον ορισμό και διασφάλιση δικαιωμάτων ιδιοκτησίας σε πολυόροφα κτήρια.
Το Κτηματολόγιο αποτελεί τον πυρήνα κάθε συστήματος διαχείρισης γης παρέχοντας υπόβαθρο και μοναδικό προσδιορισμό κάθε γεωτεμαχίου.
Το κτηματολόγιο αποτελεί βασικό αναπτυξιακό εργαλείο για κάθε σύγχρονη χώρα.
Σχεδόν δύο αιώνες μετά την εποχή του Όθωνα, η Χώρα μας προσπαθεί να αποκτήσει ένα σύγχρονο κτηματολόγιο.
Η ελληνική κοινωνία, σε αντίθεση με τις άλλες ευρωπαϊκές χώρες, στερείται από όλες τις θετικές συνέπειες αυτού του σημαντικού έργου.
Μη ξεχνάμε ότι αποτελεί απαραίτητο μέσο για την ηλεκτρονική διακυβέρνηση έως και τη δίκαιη κατανομή των φορολογικών βαρών.
Η Διεθνής Ομοσπονδία Τοπογράφων (FIG) έδωσε έναν ορισμό για το Κτηματολόγιο το 1995.
Σύμφωνα με την FIG (1995), το Κτηματολόγιο: συνιστά τον πυρήνα του συστήματος διαχείρισης γης και ορίζεται ως ένα διαρκώς ενήμερο σύστημα πληροφοριών γης, με βάση το γεωτεμάχιο που περιέχει καταγραφές δικαιωμάτων, περιορισμών και ευθυνών.
Η τιμή της γης θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από τις εξελίξεις σε θέματα όπως αυτά του κτηματολογίου, του χωροταξικού σχεδιασμού, του καθορισμού των χρήσεων γης και των πολεοδομήσεων επιδρούν άμεσα στην αξία της.
Βάση των παραπάνω θα καθοριστεί η μελλοντική πορεία της αγοράς ακινήτων συνυπολογίζοντας ότι η συμμετοχή της αξίας της γης στη συνολική τιμή ενός ακινήτου είναι ιδιαίτερα υψηλή στην Ελλάδα.
Το Κτηματολόγιο κάθε χώρας πρέπει να είναι ικανό να δώσει απαντήσεις στις ερωτήσεις ποιος διαχειρίζεται ένα ακίνητο, όπως το που βρίσκεται το ακίνητο αυτό και ποια δικαιώματα του αντιστοιχούν π.χ. η κυριότητα (πλήρης ή ψιλή κυριότητα), η επικαρπία, η δουλεία (οίκησης, διόδου κ.λπ.), η υποθήκη / προσηµείωση, αγωγές, ανακοπές, κατασχέσεις, µακροχρόνιες µισθώσεις, χρονοµεριστικές µισθώσεις (time sharing), χρηµατοδοτικές µισθώσεις ακινήτου (leasing), µεταλλειοκτησίες, µεταφορά συντελεστή δόµησης.
Θα μπορεί κάθε Έλληνας και ξένος επενδυτής, από το σπίτι του να γνωρίζει που μπορεί να χτίσει και τι μπορεί να χτίσει.
Με ένα ευέλικτο σύστημα καταγραφής θα περάσουμε από την εποχή των 400 υποθηκοφυλακείων στα 16 Περιφερειακά Κτηματολογικά Γραφεία.
Έτσι θα διασφαλιστεί η Δημόσια και Ιδιωτική περιουσία βοηθώντας ευεργετικά στο μεγάλο αναπτυξιακό άλμα της Ελλάδας.
Το Εθνικό Κτηματολόγιο συνιστά ένα ενιαίο και διαρκώς ενημερωμένο σύστημα πληροφοριών για τα ακίνητα και τα εμπράγματα δικαιώματα που αναπτύσσονται πάνω σε αυτά με την ευθύνη και την εγγύηση του Δημοσίου.
Η σύνταξή του οδηγεί σε ένα πλήρως αυτοματοποιημένο αρχείο ακίνητης περιουσίας του οποίου όλα τα στοιχεία έχουν αποδεικτικό χαρακτήρα.
Το Κτηματολόγιο διέπεται από βασικές αρχές ώστε να διατηρείται η αποδεικτική ισχύς του, συγκεκριμένα από:
- Αρχή της αποδεικτικής ισχύος: Κάθε εγγραφή να θεωρείται ακριβής κατά νόμιμο τρόπο έναντι κάθε καλόπιστου τρίτου.
- Αρχή της εγγραφής: Κανένα εμπράγματο δικαίωμα δεν μπορεί να συσταθεί, να μεταβιβασθεί, να αλλοιωθεί ή να καταργηθεί χωρίς την καταχώρισή του στο Κτηματολογικό Βιβλίο.
- Αρχή της χρονικής προτεραιότητας: Τα νομικά αποτελέσματα κάθε καταχώρισης επέρχονται με το χρόνο ολοκλήρωσης αυτής.
- Αρχή της ακρίβειας: Με βάση την αρχή της αποδεικτικής ισχύος, στα Κτηματολογικά Βιβλία πρέπει να διασφαλίζεται η τυπική ακρίβεια των στοιχείων και η δημόσια πίστη.
- Αρχή της νομιμότητας: Διασφάλιση και ακρίβεια καταχωρίσεων.
- Αρχή της δημόσιας πίστης :Κάθε καλόπιστος συναλλασσόμενος που στηρίζεται στις κτηματολογικές καταχωρίσεις πρέπει να προστατεύεται.
- Αρχή της ειδικότητας: Η κατοχύρωση όσων συμμετέχουν ή πρόκειται να συμμετάσχουν στη σύσταση, μεταβίβαση, αλλοίωση ή κατάργηση ενός εμπράγματου δικαιώματος σε ένα ή περισσότερα ακίνητα ολοκληρώνεται και κατονομάζονται συγκεκριμένα.
- Αρχή της δημοσιότητας: Η δημοσιότητα χρησιμοποιείται ως αποδεικτικό μέσο των εμπράγματων δικαιωμάτων και ως μέσο προστασίας έναντι οποιουδήποτε μελλοντικού διεκδικητή.
Σύμφωνα με την έκθεση της Παγκόσμιας Τράπεζας ‘’ Doing Business 2019 ‘’ η Ελλάδα βρίσκεται σχεδόν στον πάτο, στην 153η θέση από τις 190 χώρες, με το κόστος των σχετικών διαδικασιών να φθάνει το 20% της αξίας του ακινήτου.
Εξαιτίας των απαιτούμενων διαδικασιών μεταβίβασης ενός ακινήτου, διότι πλέον απαιτούνται επιπλέον πιστοποιητικά και χρόνος.
Το σύγχρονο Κτηματολόγιο μειώνει την γραφειοκρατία και το κόστος μετατρέποντας τις μεταβιβάσεις ακίνητης περιουσίας σε απλές και γρήγορες διαδικασίες, ωθώντας τους πολίτες να κατανοήσουν και να συνειδητοποιήσουν τη σημασία και την αναγκαιότητα του θεσμού αυτού.
Με τη συμβολή του Κτηματολογίου, οι μεταβιβάσεις εκτός από γρήγορες είναι και αξιόπιστες καθώς διακρίνονται από διαφάνεια και ακρίβεια, εξαλείφοντας την οποιαδήποτε αμφιβολία των πελατών.
Το θεσμικό πλαίσιο του Κτηματολογίου συγκροτούμενο από κανόνες και αρχές που αναφέρθηκαν παραπάνω, αποτελεί θεματοφύλακα στην τεκμηρίωση της αποδεικτικότητας των καταγεγραμμένων εμπράγματων δικαιωμάτων.
Επομένως, οι τίτλοι ιδιοκτησίας κατοχυρώνονται οριστικά και η ακίνητη περιουσία του κάθε πολίτη είναι διασφαλισμένη.
Επιπλέον, οι διαδικασίες απαλλοτριώσεων και αποζημιώσεων πραγματοποιούνται με άμεσο και ασφαλή τρόπο. Η άγνοια του πολίτη αντικαθίσταται από την πλήρη ενημέρωσή του.
Το κτηματολόγιο χαρακτηρίζεται ως απαραίτητο εργαλείο για να λειτουργήσει, να οργανωθεί και να αναπτυχθεί ορθά η Χώρα μας.
Η δημόσια περιουσία είναι διασφαλισμένη και οριοθετημένη.
Εμποδίζονται οι καταπατήσεις και αυθαιρεσίες σε δάση και αιγιαλούς με την οριοθέτησής τους.
Τέλος, πρόσθετα οφέλη από ένα ολοκληρωμένο και λειτουργικό Κτηματολόγιο θεωρούνται η εύθυμη λειτουργία της αγοράς ακινήτων και η βελτίωση της οικονομίας.
Συγκεκριμένα, αναβαθμίζει την αγορά ακινήτων και αυξάνει την αξία της ακίνητης ιδιοκτησίας με συνέπεια να προσελκύονται σημαντικότερες επενδύσεις και να ενισχύεται η οικονομία.
Ο αγοραστής ή ο επενδυτής έχει τη δυνατότητα αφού επιλέξει το ακίνητο που τον ενδιαφέρει να μπορεί να αποταθεί στο Κτηματολόγιο για να ελέγξει τα στοιχεία και τις πληροφορίες που το περιγράφουν.
Αποκτώντας πλήρη εικόνα για τη κατάσταση του ακινήτου οδηγείται σε λήψη απόφασης εάν ικανοποιούνται οι προσδοκίες του μέσω αυτού.
Επομένως, οι αγορές ακινήτων γίνονται πιο αξιόπιστες και προσελκύονται πιο εύκολα από το αγοραστικό κοινό.
Συμπερασματικά, το Κτηματολόγιο απαντώντας στις ερωτήσεις ‘’ποιος έχει τι και σε ποια θέση’’ ασκεί κατάλληλες πολιτικές γης διαχειρίζοντας σωστά την ιδιοκτησία, ατομική ή δημόσια.
Το Κτηματολόγιο μπορεί να χαρακτηριστεί ως βασικός παράγοντας για την πολυπόθητη ανάπτυξης τόσο της οικονομίας όσο και της κτηματαγοράς.
Θέμης Μπάκας
Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates
www.bankingnews.gr
Η μεγάλη αστικοποίηση έχει οδηγήσει μεταξύ άλλων σε αύξηση του πληθυσμού και έντονη αξιοποίηση της γης.
Αποτέλεσμα αυτών αποτελεί η ανάγκη για κατασκευές επάνω και κάτω από την επιφάνεια της. Τα σύγχρονα συστήματα διαχείρισης γης χρησιμοποιούν κυρίως δισδιάστατα (2D) σχέδια για τον ορισμό και διασφάλιση δικαιωμάτων ιδιοκτησίας σε πολυόροφα κτήρια.
Το Κτηματολόγιο αποτελεί τον πυρήνα κάθε συστήματος διαχείρισης γης παρέχοντας υπόβαθρο και μοναδικό προσδιορισμό κάθε γεωτεμαχίου.
Το κτηματολόγιο αποτελεί βασικό αναπτυξιακό εργαλείο για κάθε σύγχρονη χώρα.
Σχεδόν δύο αιώνες μετά την εποχή του Όθωνα, η Χώρα μας προσπαθεί να αποκτήσει ένα σύγχρονο κτηματολόγιο.
Η ελληνική κοινωνία, σε αντίθεση με τις άλλες ευρωπαϊκές χώρες, στερείται από όλες τις θετικές συνέπειες αυτού του σημαντικού έργου.
Μη ξεχνάμε ότι αποτελεί απαραίτητο μέσο για την ηλεκτρονική διακυβέρνηση έως και τη δίκαιη κατανομή των φορολογικών βαρών.
Η Διεθνής Ομοσπονδία Τοπογράφων (FIG) έδωσε έναν ορισμό για το Κτηματολόγιο το 1995.
Σύμφωνα με την FIG (1995), το Κτηματολόγιο: συνιστά τον πυρήνα του συστήματος διαχείρισης γης και ορίζεται ως ένα διαρκώς ενήμερο σύστημα πληροφοριών γης, με βάση το γεωτεμάχιο που περιέχει καταγραφές δικαιωμάτων, περιορισμών και ευθυνών.
Η τιμή της γης θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από τις εξελίξεις σε θέματα όπως αυτά του κτηματολογίου, του χωροταξικού σχεδιασμού, του καθορισμού των χρήσεων γης και των πολεοδομήσεων επιδρούν άμεσα στην αξία της.
Βάση των παραπάνω θα καθοριστεί η μελλοντική πορεία της αγοράς ακινήτων συνυπολογίζοντας ότι η συμμετοχή της αξίας της γης στη συνολική τιμή ενός ακινήτου είναι ιδιαίτερα υψηλή στην Ελλάδα.
Το Κτηματολόγιο κάθε χώρας πρέπει να είναι ικανό να δώσει απαντήσεις στις ερωτήσεις ποιος διαχειρίζεται ένα ακίνητο, όπως το που βρίσκεται το ακίνητο αυτό και ποια δικαιώματα του αντιστοιχούν π.χ. η κυριότητα (πλήρης ή ψιλή κυριότητα), η επικαρπία, η δουλεία (οίκησης, διόδου κ.λπ.), η υποθήκη / προσηµείωση, αγωγές, ανακοπές, κατασχέσεις, µακροχρόνιες µισθώσεις, χρονοµεριστικές µισθώσεις (time sharing), χρηµατοδοτικές µισθώσεις ακινήτου (leasing), µεταλλειοκτησίες, µεταφορά συντελεστή δόµησης.
Θα μπορεί κάθε Έλληνας και ξένος επενδυτής, από το σπίτι του να γνωρίζει που μπορεί να χτίσει και τι μπορεί να χτίσει.
Με ένα ευέλικτο σύστημα καταγραφής θα περάσουμε από την εποχή των 400 υποθηκοφυλακείων στα 16 Περιφερειακά Κτηματολογικά Γραφεία.
Έτσι θα διασφαλιστεί η Δημόσια και Ιδιωτική περιουσία βοηθώντας ευεργετικά στο μεγάλο αναπτυξιακό άλμα της Ελλάδας.
Το Εθνικό Κτηματολόγιο συνιστά ένα ενιαίο και διαρκώς ενημερωμένο σύστημα πληροφοριών για τα ακίνητα και τα εμπράγματα δικαιώματα που αναπτύσσονται πάνω σε αυτά με την ευθύνη και την εγγύηση του Δημοσίου.
Η σύνταξή του οδηγεί σε ένα πλήρως αυτοματοποιημένο αρχείο ακίνητης περιουσίας του οποίου όλα τα στοιχεία έχουν αποδεικτικό χαρακτήρα.
Το Κτηματολόγιο διέπεται από βασικές αρχές ώστε να διατηρείται η αποδεικτική ισχύς του, συγκεκριμένα από:
- Αρχή της αποδεικτικής ισχύος: Κάθε εγγραφή να θεωρείται ακριβής κατά νόμιμο τρόπο έναντι κάθε καλόπιστου τρίτου.
- Αρχή της εγγραφής: Κανένα εμπράγματο δικαίωμα δεν μπορεί να συσταθεί, να μεταβιβασθεί, να αλλοιωθεί ή να καταργηθεί χωρίς την καταχώρισή του στο Κτηματολογικό Βιβλίο.
- Αρχή της χρονικής προτεραιότητας: Τα νομικά αποτελέσματα κάθε καταχώρισης επέρχονται με το χρόνο ολοκλήρωσης αυτής.
- Αρχή της ακρίβειας: Με βάση την αρχή της αποδεικτικής ισχύος, στα Κτηματολογικά Βιβλία πρέπει να διασφαλίζεται η τυπική ακρίβεια των στοιχείων και η δημόσια πίστη.
- Αρχή της νομιμότητας: Διασφάλιση και ακρίβεια καταχωρίσεων.
- Αρχή της δημόσιας πίστης :Κάθε καλόπιστος συναλλασσόμενος που στηρίζεται στις κτηματολογικές καταχωρίσεις πρέπει να προστατεύεται.
- Αρχή της ειδικότητας: Η κατοχύρωση όσων συμμετέχουν ή πρόκειται να συμμετάσχουν στη σύσταση, μεταβίβαση, αλλοίωση ή κατάργηση ενός εμπράγματου δικαιώματος σε ένα ή περισσότερα ακίνητα ολοκληρώνεται και κατονομάζονται συγκεκριμένα.
- Αρχή της δημοσιότητας: Η δημοσιότητα χρησιμοποιείται ως αποδεικτικό μέσο των εμπράγματων δικαιωμάτων και ως μέσο προστασίας έναντι οποιουδήποτε μελλοντικού διεκδικητή.
Σύμφωνα με την έκθεση της Παγκόσμιας Τράπεζας ‘’ Doing Business 2019 ‘’ η Ελλάδα βρίσκεται σχεδόν στον πάτο, στην 153η θέση από τις 190 χώρες, με το κόστος των σχετικών διαδικασιών να φθάνει το 20% της αξίας του ακινήτου.
Εξαιτίας των απαιτούμενων διαδικασιών μεταβίβασης ενός ακινήτου, διότι πλέον απαιτούνται επιπλέον πιστοποιητικά και χρόνος.
Το σύγχρονο Κτηματολόγιο μειώνει την γραφειοκρατία και το κόστος μετατρέποντας τις μεταβιβάσεις ακίνητης περιουσίας σε απλές και γρήγορες διαδικασίες, ωθώντας τους πολίτες να κατανοήσουν και να συνειδητοποιήσουν τη σημασία και την αναγκαιότητα του θεσμού αυτού.
Με τη συμβολή του Κτηματολογίου, οι μεταβιβάσεις εκτός από γρήγορες είναι και αξιόπιστες καθώς διακρίνονται από διαφάνεια και ακρίβεια, εξαλείφοντας την οποιαδήποτε αμφιβολία των πελατών.
Το θεσμικό πλαίσιο του Κτηματολογίου συγκροτούμενο από κανόνες και αρχές που αναφέρθηκαν παραπάνω, αποτελεί θεματοφύλακα στην τεκμηρίωση της αποδεικτικότητας των καταγεγραμμένων εμπράγματων δικαιωμάτων.
Επομένως, οι τίτλοι ιδιοκτησίας κατοχυρώνονται οριστικά και η ακίνητη περιουσία του κάθε πολίτη είναι διασφαλισμένη.
Επιπλέον, οι διαδικασίες απαλλοτριώσεων και αποζημιώσεων πραγματοποιούνται με άμεσο και ασφαλή τρόπο. Η άγνοια του πολίτη αντικαθίσταται από την πλήρη ενημέρωσή του.
Το κτηματολόγιο χαρακτηρίζεται ως απαραίτητο εργαλείο για να λειτουργήσει, να οργανωθεί και να αναπτυχθεί ορθά η Χώρα μας.
Η δημόσια περιουσία είναι διασφαλισμένη και οριοθετημένη.
Εμποδίζονται οι καταπατήσεις και αυθαιρεσίες σε δάση και αιγιαλούς με την οριοθέτησής τους.
Τέλος, πρόσθετα οφέλη από ένα ολοκληρωμένο και λειτουργικό Κτηματολόγιο θεωρούνται η εύθυμη λειτουργία της αγοράς ακινήτων και η βελτίωση της οικονομίας.
Συγκεκριμένα, αναβαθμίζει την αγορά ακινήτων και αυξάνει την αξία της ακίνητης ιδιοκτησίας με συνέπεια να προσελκύονται σημαντικότερες επενδύσεις και να ενισχύεται η οικονομία.
Ο αγοραστής ή ο επενδυτής έχει τη δυνατότητα αφού επιλέξει το ακίνητο που τον ενδιαφέρει να μπορεί να αποταθεί στο Κτηματολόγιο για να ελέγξει τα στοιχεία και τις πληροφορίες που το περιγράφουν.
Αποκτώντας πλήρη εικόνα για τη κατάσταση του ακινήτου οδηγείται σε λήψη απόφασης εάν ικανοποιούνται οι προσδοκίες του μέσω αυτού.
Επομένως, οι αγορές ακινήτων γίνονται πιο αξιόπιστες και προσελκύονται πιο εύκολα από το αγοραστικό κοινό.
Συμπερασματικά, το Κτηματολόγιο απαντώντας στις ερωτήσεις ‘’ποιος έχει τι και σε ποια θέση’’ ασκεί κατάλληλες πολιτικές γης διαχειρίζοντας σωστά την ιδιοκτησία, ατομική ή δημόσια.
Το Κτηματολόγιο μπορεί να χαρακτηριστεί ως βασικός παράγοντας για την πολυπόθητη ανάπτυξης τόσο της οικονομίας όσο και της κτηματαγοράς.
Θέμης Μπάκας
Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών