Η νέα παγκόσμια κρίση έχει ξεκινήσει και είναι στα εμπορικά ακίνητα - Προειδοποιήσεις από Munger, Buffett, Howard

Για νέα κρίση, αυτήν τη φορά στην αγορά των εμπορικών ακινήτων των ΗΠΑ, ύψους 5,6 τρισεκατομμυρίων δολαρίων, αλλά και παγκοσμίως, προειδοποιούν οι fund managers…
Πιο συγκεκριμένα, oι διαχειριστές κεφαλαίων προειδοποιούν για αυξανόμενα προβλήματα στη βιομηχανία εμπορικών ακινήτων των ΗΠΑ, τα οποία θα μπορούσαν να αποδειχθούν ιδιαίτερα επώδυνα για τις τράπεζες που έχουν ήδη κλονιστεί από την πρόσφατη αναταραχή στον τραπεζικό τομέα.
Η αύξηση των επιτοκίων, η πτώση στις τιμές των ακινήτων και η μείωση της ζήτησης για χώρους γραφείων μετά την πανδημία ασκούν πιέσεις στην αγορά εμπορικών ακινήτων.
Αλλά αυτά τα προβλήματα εντάθηκαν μετά τις πτωχεύσεις της Silicon Valley Bank, της Signature Bank και της First Republic, οι οποίες προκάλεσαν μεγάλη ανησυχία για την υγεία άλλων περιφερειακών τραπεζών, που αντιπροσωπεύουν το μεγαλύτερο μέρος των εμπορικών δανείων σε ακίνητα.
«Η ιδιωτική αγορά δεν έχει αρχίσει να μειώνει την ακίνητη περιουσία που διακρατά», δήλωσε στους Financial Times ο συμπρόεδρος της Apollo Global Management, Scott Kleinman.
«Τα private equity θα χτυπηθούν πρώτα.
Αυτό είναι το “επόμενο παπούτσι” που θα πέσει στις ΗΠΑ.
Όπως όλα τα άλλα, έχει τιμολογηθεί σφιχτά και δεν έχει υπάρξει κρίση εμπορικών ακινήτων στις ΗΠΑ από τη δεκαετία του '90».
Η διευθύντρια επενδύσεων της Guggenheim Partners, Anne Walsh, δήλωσε ότι ορισμένες περιοχές των ΗΠΑ θα πονέσουν παραπάνω, συμπεριλαμβανομένων μεγάλων αστικών κέντρων όπως το Σαν Φρανσίσκο και η Νέα Υόρκη, όπως και τα κτίρια γραφείων δεύτερης κατηγορίας που χρήζουν επισκευής.
«Πιθανότατα θα μπούμε σε ύφεση στα ακίνητα, αλλά όχι σε ολόκληρη την αγορά ακινήτων», είπε ο Walsh.
«Οι τράπεζες θα πρέπει να γίνουν πολύ επιλεκτικές σχετικά με τα δάνεια που είναι διατεθειμένες να χορηγήσουν».
Σημείωσε δε ότι ορισμένες τράπεζες απαιτούσαν προσωπικές εγγυήσεις από τους ιδιοκτήτες ακινήτων - στις οποίες οι δανειολήπτες δεσμεύουν τα δικά τους περιουσιακά στοιχεία για να εξασφαλίσουν μια υποθήκη – κάτι που αποτελεί σημάδι των αυστηρότερων προτύπων δανεισμού και του γεγονότος ότι οι τράπεζες αντιμετωπίζουν προβλήματα.
Σε έρευνα της Federal Reserve που δόθηκε στη δημοσιότητα τη Δευτέρα 8 Μαΐου, η πλειονότητα των αμερικανικών τραπεζών δήλωσαν ότι εφάρμοσαν αυστηρότερα πιστωτικά πρότυπα για δάνεια που εξασφαλίστηκαν από μη οικιστικά ακίνητα το πρώτο τρίμηνο, ενώ καμία δεν χαλάρωσε τα στάνταρντ.
Την ίδια στιγμή, ένα τείχος χρέους λήγει και πρέπει να αποπληρωθεί τα επόμενα χρόνια.
«Υπάρχει ένας γκρεμός λήξεων για πολλά από αυτά τα ακίνητα, ένα σημαντικό μέρος του οποίου χρηματοδοτείται από περιφερειακές τράπεζες», δήλωσε ο διευθύνων σύμβουλος μεγάλης αμερικανικής τράπεζας.
«Τα εμπορικά ακίνητα είναι μόχλευση, εις τη μόχλευση, εις τη μόχλευση»...
Αν οι άνθρωποι αναγκαστούν να ξετυλίξουν γρήγορα αυτή τη μόχλευση μπορεί να εμφανιστεί σε άλλα μέρη».
Για πολλά χρόνια, οι developers βασίζονταν στον φθηνό δανεισμό και στην επένδυση των χρημάτων σε μια αγορά αυξανόμενων τιμών των περιουσιακών στοιχείων.
Τώρα, όπως είπε ο Mathieu Chabran, συνιδρυτής της Tikehau Capital που διαχειρίζεται περιουσιακά στοιχεία 43 δισ. δολαρίων, «βλέπουμε μια τέλεια καταιγίδα αυξανόμενων επιτοκίων, που… αναγκάζουν τα περιουσιακά στοιχεία να επανατιμολογηθούν, σε συνδυασμό με μια διαρθρωτική πτώση στα ποσοστά απασχόλησης και τη λήξη των περιουσιακών στοιχείων».

Τι λένε Charlie Munger, Warren Buffett
  
Τον περασμένο μήνα, ο αντιπρόεδρος της Berkshire Hathaway, Charlie Munger, προειδοποίησε για καταιγίδα στην αγορά εμπορικών ακινήτων των ΗΠΑ, λέγοντας ότι οι τράπεζες είναι «γεμάτες» με «κακά δάνεια».
«Πολλά ακίνητα δεν είναι πλέον τόσο καλά», είπε ο Munger.
«Έχουμε πολλά προβληματικά κτίρια γραφείων, πολλά προβληματικά εμπορικά κέντρα, πολλά προβληματικά άλλα ακίνητα.
Υπάρχει πολλή αγωνία εκεί έξω».
Ο Munger, βέβαια, πρόσθεσε ότι τα προβλήματα δεν είναι της κλίμακας της οικονομικής κρίσης του 2008.
Στην ετήσια γενική συνέλευση της Berkshire στην Ομάχα το Σάββατο, ο συνεργάτης του Munger, Warren Buffett, σημείωσε ότι ήταν οι τράπεζες συχνά καταλήγουν με ανεπιθύμητη περιουσία.
«Οι τράπεζες τείνουν να επεκτείνονται και να προσποιούνται», είπε.
«Πολλά είδη δραστηριοτήτων προκύπτουν από την ανάπτυξη εμπορικών ακινήτων, αλλά όλα έχουν συνέπειες, και αρχίζουμε να τις βλέπουμε στους πολίτες που μπορούσαν να δανειστούν με 2,5% και να ανακαλύψουν ότι δεν είναι εφικτό πλέον με τις τρέχουσες τιμές».

CRE… και κίνδυνος κατά Howard

«Αν και δεν προβλέπω εκτεταμένη μετάδοση - είτε ψυχολογική είτε οικονομική - από την χρεοκοπία της SVB, δεν μπορώ να τελειώσω ένα note για τις τράπεζες των ΗΠΑ χωρίς να αναφέρω μια από τις μεγαλύτερες ανησυχίες που αντιμετωπίζουν σήμερα: την πιθανότητα προβλημάτων που προκύπτουν από δάνεια έναντι εμπορικών ακινήτων (CRE), ιδιαίτερα για κτίρια γραφείων» αναφέρει ο θρυλικός Mark Howard, προσθέτοντας:
«Οι ακόλουθοι παράγοντες επηρεάζουν τον τομέα CRE σήμερα:
Τα επιτόκια έχουν αυξηθεί σημαντικά. Ενώ ορισμένοι δανειολήπτες επωφελούνται από τα σταθερά επιτόκια, περίπου το 40% όλων των στεγαστικών δανείων CRE θα πρέπει να αναχρηματοδοτηθεί μέχρι το τέλος του 2025, και στην περίπτωση των δανείων σταθερού επιτοκίου, πιθανώς με υψηλότερα επιτόκια.

1. Τα υψηλότερα επιτόκια απαιτούν υψηλότερα απαιτούμενα επιτόκια κεφαλαιοποίησης (ο λόγος του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος ενός ακινήτου προς την τιμή του), γεγονός που θα προκαλέσει πτώση των τιμών στα ακίνητα.
2. Η πιθανότητα ύφεσης προοιωνίζεται αρνητικά πράγματα για τις τιμές ενοικίασης και την πληρότητα, και συνεπώς για το εισόδημα των ιδιοκτητών.
3. Η πίστωση είναι πιθανό να περιοριστεί το επόμενο έτος.
4. Οι άνθρωποι που καταλαμβάνουν κτίρια γραφείων πέντε ημέρες την εβδομάδα είναι εν αμφιβόλω λόγω του εξ αποστάσεως μοντέλου εργασίας, απειλώντας το υποκείμενο επιχειρηματικό μοντέλο των ιδιοκτητών.
5.Το συνολικό ενεργητικό των τραπεζών των ΗΠΑ ξεπερνά τα 23 τρισεκατομμύρια δολάρια.
Οι τράπεζες συλλογικά είναι οι μεγαλύτεροι δανειστές ακίνητης περιουσίας και ενώ έχουμε μόνο πρόχειρα εύρη για τα δεδομένα, εκτιμάται ότι κατέχουν περίπου το 40% των 4,5 τρισεκατομμυρίων δολαρίων των υποθηκών CRE σε εκκρεμότητα ή περίπου 1,8 τρισεκατομμύρια δολάρια σε ονομαστική αξία.
Με βάση αυτές τις εκτιμήσεις, τα δάνεια CRE αντιπροσωπεύουν περίπου το 8-9% του ενεργητικού της μέσης τράπεζας, ποσοστό που είναι σημαντικό.
(Η συνολική έκθεση στο CRE μπορεί να είναι υψηλότερη.)
Ωστόσο, τα δάνεια CRE δεν κατανέμονται ομοιόμορφα μεταξύ των τραπεζών: Ορισμένες τράπεζες επικεντρώνονται σε μέρη της χώρας όπου οι αγορές ακινήτων ήταν «πιο καυτές» και έτσι θα μπορούσαν να δουν μεγαλύτερες ποσοστιαίες μειώσεις.
Κάποιες δανείστηκαν έναντι ακινήτων χαμηλότερης ποιότητας…
Ορισμένοι παρείχαν στεγαστικά δάνεια με υψηλότερους δείκτες δανείου προς αξία• και ορισμένοι έχουν μεγαλύτερο ποσοστό του ενεργητικού τους σε δάνεια CRE.
Πρόσφατη έκθεση από την Bank of America δείχνει ότι η μέση έκθεση σε δάνεια CRE είναι μόλις το 4,5% του συνόλου των περιουσιακών στοιχείων σε τράπεζες με περισσότερα από 250 δισεκατομμύρια δολάρια ενεργητικού, ενώ είναι 11,4% σε τράπεζες με λιγότερα από 250 δισεκατομμύρια δολάρια ενεργητικού.
Δεδομένου ότι οι τράπεζες έχουν τόσο υψηλή μόχλευση, με ίδια κεφάλαια μόλις 2,2 τρισεκατομμυρίων δολαρίων (περίπου 9% του συνολικού ενεργητικού), το εκτιμώμενο ποσό που έχει η μέση τράπεζα σε δάνεια CRE είναι ίσο με περίπου το 100% του κεφαλαίου της.
Έτσι, οι απώλειες από στεγαστικά δάνεια CRE στο μέσο χαρτοφυλάκιο δανείων θα μπορούσαν να εξαλείψουν ισοδύναμο ποσοστό του κεφαλαίου της μέσης τράπεζας, αφήνοντας την τράπεζα με αρνητικά ίδια κεφάλαια.
Όπως σημειώνει η έκθεση της BofA, η μέση μεγάλη τράπεζα διαθέτει το 50% του κεφαλαίου που βασίζεται στον κίνδυνο σε δάνεια CRE, ενώ για τις μικρότερες τράπεζες αυτό το ποσοστό είναι 167%.
Σε αυτό το πλαίσιο, είναι πολύ πιθανό να προκύψουν αξιοσημείωτες αθετήσεις σε στεγαστικά δάνεια κτιρίων γραφείων και άλλα δάνεια CRE.
Αλλά αυτό δεν σημαίνει απαραίτητα ότι οι εμπλεκόμενες τράπεζες θα υποστούν ζημίες.
Εάν τα δάνεια χορηγούνταν με λογικούς δείκτες LTV, θα υπάρχουν αρκετά ίδια κεφάλαια κάτω από κάθε υποθήκη για να απορροφηθούν οι ζημίες πριν τεθούν σε κίνδυνο τα δάνεια των τραπεζών.
Επιπλέον, οι αθετήσεις υποθηκών γενικά δεν σηματοδοτούν το τέλος της ιστορίας, αλλά μάλλον την αρχή των διαπραγματεύσεων μεταξύ δανειστών και ιδιοκτητών.
Σε πολλές περιπτώσεις, το αποτέλεσμα είναι πιθανό να είναι παράταση του δανείου με αναδιαρθρωμένους όρους.
Κανείς δεν γνωρίζει αν οι τράπεζες θα υποστούν ζημίες από τα δάνειά τους για εμπορικά ακίνητα ή ποιο θα είναι το μέγεθος.
Αλλά είναι πολύ πιθανό να δούμε αθέτηση υποχρεώσεων, και αυτό μπορεί να τρομάξει τις τράπεζες, να σαμποτάρει τις διαδικασίες χρηματοδότησης και αναχρηματοδότησης και να συμβάλει σε μια αίσθηση αυξημένου κινδύνου, καταλήγει η Oaktree Capital.

www.bankingnews.gr