Ισπανία: Διχασμός για τη στεγαστική κρίση - Η Μαδρίτη χτίζει μαζικά, η Βαρκελώνη βάζει φρένο στα Airbnb

Καθώς οι πόλεις παγκοσμίως αντιμετωπίζουν ελλείψεις κατοικιών, τα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα της Ισπανίας υιοθετούν εντελώς διαφορετικές προσεγγίσεις. Η Μαδρίτη ποντάρει σε μεγάλης κλίμακας κατασκευές και χαμηλότερους φόρους, ενώ η Βαρκελώνη βασίζεται πολύ περισσότερο στη ρύθμιση για τον περιορισμό των τιμών, συμπεριλαμβανομένης της απαγόρευσης των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων.
Παρά την ισχυρή οικονομική ανάπτυξη και τη δημιουργία θέσεων εργασίας, και οι δύο πόλεις αγωνίζονται να μετριάσουν τις πιέσεις στέγασης, υπογραμμίζοντας μια ευρύτερη αποτυχία να φιλοξενήσουν έναν αυξανόμενο αστικό πληθυσμό.
Το ζήτημα έχει γίνει πεδίο πολιτικής αντιπαράθεσης μεταξύ της αριστεράς —η οποία κυβερνά σε εθνικό επίπεδο και τόσο στη Βαρκελώνη όσο και στην Καταλονία— και της δεξιάς, η οποία ελέγχει τη Μαδρίτη και τις περισσότερες από τις άλλες περιφερειακές κυβερνήσεις της Ισπανίας.
Στις 21 Απριλίου, η σοσιαλιστική κυβέρνηση της Ισπανίας ανακοίνωσε ένα εθνικό σχέδιο στέγασης που υπόσχεται επενδύσεις ύψους 7 δισεκατομμυρίων ευρώ (8,22 δισεκατομμύρια δολάρια) έως το 2030, με κατανομή χρηματοδότησης 60%-40% μεταξύ των εθνικών και των περιφερειακών κυβερνήσεων. Η χρηματοδότηση θα χρησιμοποιηθεί για τη δημιουργία κατοικιών προς πώληση ή ενοικίαση σε τιμές χαμηλότερες από την αγορά — ένας τομέας που αντιπροσωπεύει περίπου το 3% του συνόλου στην Ισπανία, σε σύγκριση με τον μέσο όρο της ΕΕ που είναι 8%. Οι περιφέρειες που κυβερνώνται από το αντιπολιτευόμενο Λαϊκό Κόμμα, με επικεφαλής τη Μαδρίτη, επέκριναν αμέσως το σχέδιο ως παρεμβατικό και ως παραβίαση των περιφερειακών εξουσιών. Οι υποστηρικτές της πολιτικής, ωστόσο, επιμένουν ότι είναι απαραίτητη κάποια αναδιάρθρωση.
«Είναι ένα πολιτισμικό πρόβλημα», δήλωσε ο Jaime Palomera, ακαδημαϊκός στο Ινστιτούτο Αστικής Έρευνας της Βαρκελώνης. «Είναι πολύ δύσκολο να δημιουργηθούν οικονομικά προσιτές κατοικίες αν αυτό που αποτελεί συνταγματικό δικαίωμα αφήνεται σε ιδιώτες διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων που επιδιώκουν υψηλές αποδόσεις, μερικές φορές υψηλότερες από την χρηματιστηριακή αγορά. Οι οικονομικά προσιτές κατοικίες απαιτούν μακροπρόθεσμες επενδύσεις με χαμηλότερες αποδόσεις. Αυτό καθιστά δύσκολη την επίλυση του προβλήματος».

Σπίτια σε λάθος μέρη

Η στέγαση έχει γίνει κεντρικό πολιτικό ζήτημα στην Ισπανία. Η χώρα αντιμετωπίζει επί του παρόντος έλλειμμα περίπου 700.000 κατοικιών, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ισπανίας. Αλλά το έλλειμμα δεν είναι ισότιμα ​​κατανεμημένο.
Η Μαδρίτη και η Βαρκελώνη επεκτείνονται καθώς οι μετανάστες και οι εγχώριες αφίξεις ενισχύουν την αύξηση του πληθυσμού και τη ζήτηση για στέγαση, ενώ έως και 3,8 εκατομμύρια κατοικίες παραμένουν κενές σε περιοχές με χαμηλή ζήτηση — κυρίως στην ερημωμένη ύπαιθρο. Τόσο η Περιφέρεια της Μαδρίτης όσο και η Καταλονία αναμένεται να προσθέσουν άλλους 700.000 έως 1 εκατομμύριο κατοίκους έως το 2040.
Αυτή η πίεση αντικατοπτρίζεται στις τιμές που συνεχίζουν να αυξάνονται καθώς η προσφορά παρουσιάζει υστέρηση. Οι τιμές των κατοικιών κυμαίνονται κατά μέσο όρο στα 4.605 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο στη Μαδρίτη και στα 4.436 ευρώ στη Βαρκελώνη, και οι δύο πολύ πάνω από τον εθνικό μέσο όρο των περίπου 2.000 ευρώ, σύμφωνα με τον εκτιμητή Tinsa της Accumin.
Αυτά τα κόστη έχουν το τίμημά τους. Μια έρευνα της Τράπεζας της Ισπανίας που δημοσιεύθηκε τον Απρίλιο έδειξε ότι το ποσοστό των νοικοκυριών που κατέχουν τα σπίτια στα οποία ζουν έχει μειωθεί σε ιστορικά χαμηλό. Οι ενοικιαστές αισθάνονται επίσης την πίεση: Ενώ οι ειδικοί θεωρούν λογικό να μην δαπανούν περισσότερο από περίπου το 35% του εισοδήματός τους για στέγαση, οι ενοικιαστές πρέπει να διαθέσουν κατά μέσο όρο 38% στη Μαδρίτη και 42% στη Βαρκελώνη, σύμφωνα με την πύλη ακινήτων Idealista - με τα ποσοστά που καταβάλλονται από ενοικιαστές χαμηλού εισοδήματος πιθανότατα πολύ υψηλότερα.

Προμήθεια εναντίον Ρύθμισης

Όσον αφορά στην εξεύρεση λύσεων για την κρίση, ούτε η πόλη ούτε η περιοχή δεν έχουν απαραίτητα καταφέρει να σπάσουν τον κώδικα. «Η Μαδρίτη και η Βαρκελώνη μοιράζονται ένα κοινό διαρθρωτικό πρόβλημα: Είναι εξαιρετικά αναποτελεσματικές στη δημιουργία προσιτής προσφοράς», δήλωσε η Παλομέρα. «Ενώ η Μαδρίτη εξετάζει το ενδεχόμενο να χτίσει κάτι αντίστοιχο μιας εντελώς νέας πόλης, η Βαρκελώνη γίνεται πιο ευρωπαϊκή και προστατεύει την προσιτή στέγαση μέσω κανονισμών, ενώ παράλληλα προσπαθεί να χτίσει».
Η Καταλονία ήταν η πρώτη περιφέρεια που εφάρμοσε τον ισπανικό νόμο περί στέγασης του 2023, ο οποίος περιορίζει τις αυξήσεις ενοικίων, μια πολιτική που η Μαδρίτη έχει απορρίψει ως αναποτελεσματική παρέμβαση.
Τα αποτελέσματα φαίνεται να ευνοούν τη Βαρκελώνη. Είναι η μόνη μεγάλη ισπανική πόλη όπου τα ενοίκια μειώνονται, σημειώνοντας πτώση 1,5% τον Φεβρουάριο σε σχέση με ένα χρόνο νωρίτερα, ενώ τα ενοίκια σε εθνικό επίπεδο αυξήθηκαν κατά 7,8%, σύμφωνα με την Idealista.
«Δεν είμαστε εκεί που θέλουμε να είμαστε. Δεν υπάρχει δραστική πτώση, αλλά οι τιμές έχουν μειωθεί», δήλωσε η Σίλβια Πανέκε, υπουργός Στέγασης της Καταλονίας. «Η στέγαση, που παραδοσιακά θεωρείται ως τόπος διαβίωσης, έχει γίνει ένα χρηματοοικονομικό περιουσιακό στοιχείο. Για να διασφαλίσουμε ότι εξυπηρετεί έναν οικιστικό σκοπό, πρέπει να παρέμβουμε στην αγορά και να αυξήσουμε τις προστατευόμενες κατοικίες».

Μέτρα στην Καταλονία

Τα μέτρα στην Καταλονία περιλαμβάνουν την αγορά γης για την κατασκευή περισσότερων δημόσιων και οικονομικά προσιτών κατοικιών και τη μόνιμη καθιέρωση επιδοτούμενων κατοικιών. Η πόλη της Βαρκελώνης στοχεύει να κατασκευάσει 3.000 ακόμη οικονομικά προσιτές μονάδες εντός των ορίων της έως το 2027 και να ξεκινήσει την κατασκευή 10.000 ακόμη κατά την επόμενη δημοτική θητεία, με τελικό στόχο να υπερδιπλασιάσει το ποσοστό της πόλης σε δημόσιες κατοικίες — από 6% σε 15% — έως το 2045. Για τους νέους που αγοράζουν για πρώτη φορά, η περιοχή προσφέρει άτοκα 30ετή δάνεια για προκαταβολές, ένα σημαντικό εμπόδιο εισόδου.
Το 2024, ο δήμαρχος της Βαρκελώνης ανακοίνωσε ότι η πόλη θα εφαρμόσει την πιο επιθετική πολιτική της Ευρώπης που περιορίζει τις τουριστικές ενοικιάσεις, κάτι που στην Ισπανία συνδέεται ευρέως με πλατφόρμες όπως η Airbnb, συμπεριλαμβανομένης μιας απαγόρευσης που θα τεθεί σε ισχύ το 2028. «Αλλάζουμε τους κανόνες του παιχνιδιού», δήλωσε ο δήμαρχος Jaume Collboni. «Επενδύσεις; Ναι. Ιδιωτικός τομέας; Επίσης. Αλλά πρέπει να καταλάβει ότι ο τρόπος με τον οποίο θα βγάζει χρήματα θα είναι διαφορετικός. Πάνω απ 'όλα, θα είναι χαμηλότερος».
Το μειονέκτημα είναι ότι η Βαρκελώνη υστερεί στις κατασκευές, λόγω περιορισμένης έκτασης ανάμεσα στη θάλασσα και τα βουνά — η Μείζονα Βαρκελώνη βρίσκεται σε μια αρκετά στενή παράκτια λωρίδα και ήδη περιλαμβάνει την πιο πυκνοκατοικημένη πόλη της Ευρώπης, αφήνοντας λιγότερο χώρο δόμησης από το ψηλό και κάπως λιγότερο δομημένο οροπέδιο της Μαδρίτης.

Τα γραφειοκρατικά εμπόδια

Τα γραφειοκρατικά εμπόδια και η χαμηλότερη κερδοφορία σε σύγκριση με τη Μαδρίτη μπορεί επίσης να αποτελούν παράγοντες που αναστέλλουν την κατασκευαστική δραστηριότητα, ενώ οι επικριτές λένε ότι οι έλεγχοι των ενοικίων στρεβλώνουν την αγορά. «Όποτε υπάρχει κανόνας, θα υπάρχει και ένας μηχανισμός διαφυγής», δήλωσε η Isabella Besera, οικονομολόγος στην EsadeEcPol. «Αυτό που λειτουργεί είναι τα φορολογικά κίνητρα και οι κατασκευές».
Αντιθέτως, η Μαδρίτη έχει απορρίψει τους ελέγχους στα ενοίκια και έχει βασιστεί περισσότερο σε υψηλότερους στόχους κατασκευής. Η Περιφέρεια της Μαδρίτης στοχεύει στην κατασκευή 280.000 έως 300.000 κατοικιών τα επόμενα 15 χρόνια. Από αυτόν τον στόχο, 200.000 μονάδες έχουν προγραμματιστεί για την επόμενη δεκαετία να κατασκευαστούν εντός των ορίων της πόλης της Μαδρίτης. Στην Καταλονία, 200.000 κατοικίες έχουν προγραμματιστεί για τα επόμενα 20 χρόνια, με το πολύ 70.000 από αυτές να βρίσκονται στην πόλη της Βαρκελώνης.
Αυτή η μεγαλύτερη έμφαση στις κατασκευές ως λύση στηρίζει τη στρατηγική της Μαδρίτης. «Δεν υπάρχει ούτε μία πόλη στην Ευρώπη που να κατασκευάσει τόσες κατοικίες τα επόμενα χρόνια», δήλωσε ο δήμαρχος Χοσέ Λουίς Μαρτίνεθ Αλμέιδα στο κοινοβούλιο τον Ιανουάριο. Η Μαδρίτη σχεδιάζει να εκδώσει 60.000 άδειες οικοδομής, να βελτιστοποιήσει τις εγκρίσεις και να απελευθερώσει γη.
«Η περιφέρεια της Μαδρίτης ηγείται της χώρας στις επιδοτούμενες κατοικίες, με περισσότερο από το 50% των νέων κατοικιών», δήλωσε ο περιφερειακός επικεφαλής στέγασης, Χόρχε Ροντρίγκο Ντομίνγκεζ, αναφερόμενος τόσο στις δημόσιες κατοικίες όσο και στις οικονομικά προσιτές κατοικίες που προσφέρονται σε τιμές κατώτερες της αγοράς. «Τα χρονοδιαγράμματα αστικής ανάπτυξης σημαίνουν ότι τα αποτελέσματα πρέπει να εξετάζονται μακροπρόθεσμα». Προς το παρόν, οι τιμές στη Μαδρίτη συνεχίζουν να αυξάνονται ταχύτερα από ό,τι στη Βαρκελώνη, τόσο στις πωλήσεις όσο και στις ενοικιάσεις.
Το αν η κρίση θα υποχωρήσει τελικά θα εξαρτηθεί και από τις περιφερειακές και εθνικές πολιτικές. Σε μια χώρα που βιώνει ένα από τα πιο κατακερματισμένα κοινοβούλιά της στην πρόσφατη ιστορία, αυτές οι διαφορετικές πορείες αντικατοπτρίζουν μια ολοένα και πιο πολωμένη Ισπανία.

www.bankingnews,gr