Η αυγή του 2026 βρίσκει την ελληνική αγορά ακινήτων σε μια ιδιότυπη κατάσταση ισορροπίας τρόμου. Από τη μία πλευρά, το επενδυτικό ενδιαφέρον παραμένει αμείωτο και οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν την ανοδική τους τροχιά -έστω και με ηπιότερους ρυθμούς- τροφοδοτούμενες από την ανάγκη για σύγχρονη στέγη και την εισροή κεφαλαίων. Από την άλλη, η «μηχανή» της προσφοράς μοιάζει να έχει υποστεί βλάβη: η κατασκευαστική δραστηριότητα παρουσιάζει σημαντική κάμψη, εγκλωβισμένη ανάμεσα στο αυξημένο κόστος υλικών, τις γραφειοκρατικές αγκυλώσεις και την έντονη αβεβαιότητα που προκάλεσαν οι πρόσφατες δικαστικές και νομοθετικές περιπέτειες του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ).
Αυτό το διευρυνόμενο χάσμα μεταξύ της επιθυμίας για απόκτηση ακινήτου και της διαθεσιμότητας νέων κτιρίων δημιουργεί ένα εκρηκτικό κοκτέιλ για τα ελληνικά νοικοκυριά. Το ζήτημα της στεγαστικής προσιτότητας δεν είναι πλέον μια θεωρητική ανησυχία, αλλά μια πιεστική πραγματικότητα που αναδιαμορφώνει τον κοινωνικό ιστό στα μεγάλα αστικά κέντρα. Παρά τις κυβερνητικές πρωτοβουλίες και την προσπάθεια του τεχνικού κόσμου να δώσει λύσεις, το 2026 αναδεικνύεται σε έτος-ορόσημο: η αγορά καλείται να αποφασίσει αν θα συνεχίσει να κινείται με αυτοσχέδιες λύσεις ή αν θα προχωρήσει σε βαθιές θεσμικές τομές που θα επιτρέψουν την απελευθέρωση των επενδύσεων και την αποσυμπίεση των τιμών.
Στην παρούσα ανάλυση, επιχειρούμε μια σε βάθος «ακτινογραφία» των δεδομένων της Τράπεζας της Ελλάδος και των δεικτών της κατασκευαστικής αγοράς, εξετάζοντας πώς οι τρέχουσες εξελίξεις επηρεάζουν τον οικογενειακό προγραμματισμό, τις επαγγελματικές υποδομές και το νέο, ανθεκτικό μοντέλο ανάπτυξης που έχει ανάγκη η χώρα.
Η ακτινογραφία των τιμών
Σύμφωνα με τα πλέον πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, η αγορά κατοικίας το εννεάμηνο του 2025 παρουσίασε μια τάση εξορθολογισμού. Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,5% σε ονομαστικούς όρους, σημειώνοντας μια σαφή επιβράδυνση σε σύγκριση με το 9,7% της προηγούμενης χρονιάς.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η στροφή των αγοραστών προς τα παλαιότερα ακίνητα (άνω των 5 ετών), τα οποία κατέγραψαν υψηλότερο ρυθμό αύξησης (7,7%) σε σχέση με τα νεόδμητα (7,3%). Η τάση αυτή εξηγείται εν μέρει από την έλλειψη νέας οικοδομικής παραγωγής αλλά και από το υψηλό κόστος κατασκευής που καθιστά τα καινούργια σπίτια απρόσιτα για το μέσο νοικοκύριο.
Γεωγραφικά, το κέντρο βάρους μετατοπίζεται: ενώ η Αθήνα κινείται με πιο ήπιους ρυθμούς (6,1%), η Θεσσαλονίκη και οι λοιπές μεγάλες πόλεις της χώρας καταγράφουν δυναμικές αυξήσεις που αγγίζουν το 9%, αποτυπώνοντας τη διάχυση του επενδυτικού ενδιαφέροντος σε όλη την επικράτεια.
Το κατασκευαστικό παράδοξο
Παρά το γεγονός ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες αυξήθηκαν κατά 14,5% το 2025, η πραγματική οικοδομική δραστηριότητα δέχθηκε ισχυρό πλήγμα. Η αβεβαιότητα γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) και η αναμονή των δικαστικών αποφάσεων οδήγησαν σε μια πρωτοφανή πτώση των νέων αδειών κατά το πρώτο τρίμηνο του 2025, η οποία άγγιξε το -51%.
Αυτή η «βουτιά» στην παραγωγή αναμένεται να δημιουργήσει ένα σημαντικό έλλειμμα προσφοράς μέσα στο 2026, πιέζοντας εκ νέου τις τιμές προς τα πάνω, παρά τη συγκράτηση της ζήτησης. Ο κατασκευαστικός κλάδος, αν και διαθέτει ένα ιστορικά υψηλό ανεκτέλεστο έργων που αγγίζει τα 15,7 δισ. ευρώ, βρίσκεται αντιμέτωπος με δύο μεγάλες προκλήσεις:
- Το κόστος κατασκευής: Συνεχίζει να αυξάνεται (2,9% ετησίως), επιβαρύνοντας την τελική τιμή πώλησης.
- Το επενδυτικό κενό: Η Ελλάδα επενδύει μόλις το 6% του ΑΕΠ στις κατασκευές, όταν ο ευρωπαϊκός μέσος όρος βρίσκεται στο 10,9%.
Η δυσκολία απόκτησης στέγης έχει θέσει την πολιτεία σε εγρήγορση. Προγράμματα όπως το «Σπίτι μου Ι και ΙΙ» και οι επιδοτήσεις ενοικίου αποτελούν τις βασικές αναχώματα στην κρίση. Ωστόσο, όπως επισημαίνουν οι αναλυτές, ορισμένα από αυτά τα μέτρα ενδέχεται να λειτουργήσουν πυροδοτικά για τη ζήτηση, χωρίς να λύνουν το βασικό πρόβλημα: την έλλειψη σπιτιών.
Η στρατηγική για το 2026 στρέφεται πλέον στην αξιοποίηση των ανενεργών ακινήτων. Η μετατροπή παλαιών γραφείων σε κατοικίες και η ανακαίνιση κλειστών διαμερισμάτων μέσω κινήτρων αναμένεται να αποτελέσουν τις βασικές πηγές νέας προσφοράς στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Προς μια ανθεκτική αγορά
Η ελληνική αγορά ακινήτων το 2026 δεν είναι πλέον μια αγορά εύκολου κέρδους, αλλά ένας τομέας που απαιτεί στρατηγικό σχεδιασμό και θεσμική θωράκιση. Η ενσωμάτωση του κλιματικού κινδύνου στις κατασκευές και η απλοποίηση των γραφειοκρατικών διαδικασιών αποτελούν μονόδρομο για τη διατήρηση της δυναμικής του κλάδου.
Το στοίχημα για το τρέχον έτος είναι σαφές: να γεφυρωθεί το χάσμα μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, ώστε η κατοικία να πάψει να αποτελεί «παράδοξο» και να ξαναγίνει προσιτό αγαθό για τη μέση ελληνική οικογένεια.
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών