Γράφει η Κωνσταντίνα Λεκκάκου, Δικηγορικά γραφεία «Λεκκάκου & Συνεργάτες»
Ο τουριστικός «πλούτος» της Ελλάδας θεωρείται ανεκτίμητος και τα καταλύματα φιλοξενίας, που έχουν δημιουργηθεί και βρίσκονται σε λειτουργία, είναι χιλιάδες. Ως οικονομικός πόλος έλξης, μέσω του τουρισμού της, η χώρα μας έχει προσελκύσει, τον τελευταίο καιρό, τα «βλέμματα» αρκετών ξένων και ελληνικών κερδοσκοπικών funds της δευτερογενούς αγορά ακινήτων, με στόχο να αποκτήσουν άμεσα και σε «τιμή ευκαιρίας» ξενοδοχειακές μονάδες.
Τα συγκεκριμένα funds, σε άτυπη, κρυφή συνεργασία με τους servicers, κινούνται κερδοσκοπικά, επιθετικά και επιδίδονται σε έναν συντονισμένο αγώνα εξόντωσης του επιχειρηματία, για να αποκτήσουν, μέσω πλειστηριασμού, το «θήραμα».
Για να αποφευχθούν οι προαναφερθείσες ενέργειες, ο επιχειρηματίας οφείλει να διαθέτει μία εξειδικευμένη νομική υποστήριξη, καθώς, μέσα σε πολύ μικρό χρονικό διάστημα, καλείται να αμυνθεί σε τέτοιες ενορχηστρωμένες στρατηγικές και να αποδείξει τη βιωσιμότητα του ξενοδοχείου του, στοιχείο που κρίνεται απαραίτητο για μία πρόταση αναδιάρθρωσης, η οποία πρέπει να είναι τεκμηριωμένη, τόσο επιχειρηματικά, όσο και οικονομικά, ώστε να οδηγήσει τον servicer να την ακούσει και να την αποδεχτεί.
Αρκετές φορές όμως, υφίσταται και μία διαφορετική κατηγορία επενδυτικών funds, τα οποία εξειδικεύονται στον ξενοδοχειακό χώρο και επιδιώκουν συνεργασία με τον επιχειρηματία, ώστε, από κοινού, ως μελλοντικοί συνεργάτες, να εκπονήσουν ένα επενδυτικό project βιωσιμότητας και αναδιάρθρωσης, θέλοντας να επενδύσουν τα ίδια κεφάλαια στα ξενοδοχεία, να τα αναπτύξουν ακόμη περισσότερο και να τα καταστήσουν υπερσύγχρονα, προκειμένου να αποφέρουν ακόμα μεγαλύτερο κέρδος, από το οποίο θα επωφεληθούν, τόσο αυτά, όσο και οι ιδιοκτήτες τους, που «παλεύουν» καθημερινά για τη σωτηρία της επιχείρησής τους. Ωστόσο, χρήζουν υψίστης προσοχής οι όροι, μεταξύ των δύο πλευρών, επειδή η διαφορά των δύο διαφορετικών κατηγοριών funds είναι δυσδιάκριτη. Πρέπει να γίνει καλή μελέτη των όρων, από τους νομικούς που παρέχουν προστασία στους επιχειρηματίες, προκειμένου να εξασφαλιστεί η χρηματοδότηση.
Να σημειωθεί ότι, πριν ακόμα αρχίσουν να κάνουν αισθητή τη δυναμική παρουσία τους στον ελλαδικό χώρο οι συγκεκριμένες επενδυτικές εταιρείες, ο Δικηγορικός Οίκος «Lekkakou & Associates – Law Firm», αρκετούς μήνες νωρίτερα, είχε κατορθώσει, μέσω των ειδικών και έμπειρων διαπραγματευτών του, να ολοκληρώσει συμφωνία, μεταξύ επώνυμου ξενοδοχείου και επενδυτικού fund, έχοντας παράλληλα και τη συναίνεση των πιστωτών της τουριστικής επιχείρησης, έναντι των οποίων έφερε, μέχρι τότε, ληξιπρόθεσμες οφειλές και αδυνατούσε να βρει βιώσιμη λύση αποπληρωμής.
Το εν λόγω ξενοδοχείο μάλιστα, είχε οδηγηθεί αρκετές φορές στα δικαστήρια, αφού οι servicers ασκούσαν πιέσεις, επιβάλλοντας κατάσχεση και προγραμματίζοντας τον πλειστηριασμό του. Ωστόσο, αυτός ουδέποτε έλαβε χώρα, λόγω της εισόδου των επενδυτών, με την οποία δόθηκε «τέλος» στη δόλια προσπάθεια τους για βίαιη ρευστοποίηση της τουριστικής μονάδας σε τιμή, κατά πολύ μικρότερη από την πραγματική αγοραία αξία της. Μάλιστα, η ληξιπρόθεσμη οφειλή των επιχειρηματιών, από 4 εκατομμύρια ευρώ, έφτασε, μετά τη ρύθμιση, στο 1, με τη διαγραφή να φτάνει τα 3 εκατομμύρια ευρώ!
Όλες οι πλευρές ικανοποιήθηκαν, μετά το deal ξενοδόχων και επενδυτικού fund, με τους ιδιοκτήτες να ρυθμίζουν τις δανειακές οφειλές τους με πολύ ευνοϊκούς όρους αποπληρωμής του υπολοίπου ποσού σε εύλογο χρονικό διάστημα, ώστε να αποδοθεί στο τέλος η οικονομική εξυγίανση τους, διατηρώντας παράλληλα στην κατοχή τους, την επιχείρησή τους, αφού κέρδισαν όλα τα δικαστήρια απέναντι στους servicers, οι οποίοι βίαια ήθελαν να προχωρήσουν στην εκποίηση της ακίνητης περιουσίας τους.
Όπως έγινε στην περίπτωση των εντολέων μας – δανειοληπτών τότε, έτσι και σήμερα, έχει ξεκινήσει να γίνεται συχνό φαινόμενο, να πραγματοποιούνται επενδύσεις στις περισσότερες ξενοδοχειακές μονάδες της χώρας μας. Έχει διαμορφωθεί μία δευτερογενής επενδυτική αγορά ακινήτων, η οποία έχει τη δυνατότητα πλέον, και να χρηματοδοτήσει τον επιχειρηματία και να συμπράξει μαζί του για την αναδιάρθρωση της οφειλής του, τη διάσωση της επιχείρησης του, επ’ ωφελεία αμφοτέρων, αφού εκπονηθεί συγκεκριμένο επενδυτικό σχέδιο (business plan). Ουσιαστικά, ο δανειολήπτης εξασφαλίζει, κατ’ αυτόν τον τρόπο, τη χρηματοδότηση, που απαιτείται για την αποπληρωμή των χρεών του και τη διάσωση της περιουσίας του, παραχωρώντας, συνήθως, την εκμετάλλευση της εν προκειμένω ξενοδοχειακής μονάδας σε εξειδικευμένες εταιρείες, έναντι μισθώματος ή και ποσοστού επί των κερδών, που θα προκύψουν από την επένδυση, με συχνή, παράλληλα, συμφωνία για κτιριακή αναβάθμιση του ακινήτου, εκ μέρους του επενδυτή και πρόβλεψη για έτερους ειδικότερους, κάθε φορά, όρους.
Αυτή η δευτερογενής χρηματοδότηση, όπως αποκαλείται, έρχεται να εγκατασταθεί στο οικονομικό σύστημα της Ελλάδας, αυξάνοντας παράλληλα τον ανταγωνισμό στο περιβάλλον των τραπεζών.
Οι επιχειρηματίες – ξενοδόχοι θα δύνανται να χρηματοδοτηθούν για την αποπληρωμή των «κόκκινων δανείων» τους, μέσω των νέων επενδυτικών εταιρειών, αξιοποιώντας τις δυνατότητες του ν. 4354/2015, λαμβάνοντας ταυτόχρονα γενναίο, συνήθως, «κούρεμα» της οφειλής. Το χαρακτηριστικό της συμφωνίας, όμως, είναι, ότι η επενδυτική εταιρεία της δευτερογενούς αγοράς αναλαμβάνει να αποπληρώσει πλέον τη νέα «κουρεμένη» οφειλή στον servicer, καθώς το συγκεκριμένο πλάνο, προς το παρόν, δεν μπορεί να υλοποιηθεί απευθείας με τον «κόκκινο δανειολήπτη» και δεν γνωρίζουμε, αν θα καταστεί ποτέ αυτό εφικτό.
Απόσπασμα του υπό έκδοση βιβλίου με τίτλο «ΤΙΤΛΟΠΟΙΗΣΗ ΑΠΑΙΤΗΣΕΩΝ στην αναγκαστική εκτέλεση» με υπότιτλο «Περί Πλειστηριασμών - Από τη θεωρία στην πράξη» ISBN 978-618-00-3736-4
Τα συγκεκριμένα funds, σε άτυπη, κρυφή συνεργασία με τους servicers, κινούνται κερδοσκοπικά, επιθετικά και επιδίδονται σε έναν συντονισμένο αγώνα εξόντωσης του επιχειρηματία, για να αποκτήσουν, μέσω πλειστηριασμού, το «θήραμα».
Για να αποφευχθούν οι προαναφερθείσες ενέργειες, ο επιχειρηματίας οφείλει να διαθέτει μία εξειδικευμένη νομική υποστήριξη, καθώς, μέσα σε πολύ μικρό χρονικό διάστημα, καλείται να αμυνθεί σε τέτοιες ενορχηστρωμένες στρατηγικές και να αποδείξει τη βιωσιμότητα του ξενοδοχείου του, στοιχείο που κρίνεται απαραίτητο για μία πρόταση αναδιάρθρωσης, η οποία πρέπει να είναι τεκμηριωμένη, τόσο επιχειρηματικά, όσο και οικονομικά, ώστε να οδηγήσει τον servicer να την ακούσει και να την αποδεχτεί.
Αρκετές φορές όμως, υφίσταται και μία διαφορετική κατηγορία επενδυτικών funds, τα οποία εξειδικεύονται στον ξενοδοχειακό χώρο και επιδιώκουν συνεργασία με τον επιχειρηματία, ώστε, από κοινού, ως μελλοντικοί συνεργάτες, να εκπονήσουν ένα επενδυτικό project βιωσιμότητας και αναδιάρθρωσης, θέλοντας να επενδύσουν τα ίδια κεφάλαια στα ξενοδοχεία, να τα αναπτύξουν ακόμη περισσότερο και να τα καταστήσουν υπερσύγχρονα, προκειμένου να αποφέρουν ακόμα μεγαλύτερο κέρδος, από το οποίο θα επωφεληθούν, τόσο αυτά, όσο και οι ιδιοκτήτες τους, που «παλεύουν» καθημερινά για τη σωτηρία της επιχείρησής τους. Ωστόσο, χρήζουν υψίστης προσοχής οι όροι, μεταξύ των δύο πλευρών, επειδή η διαφορά των δύο διαφορετικών κατηγοριών funds είναι δυσδιάκριτη. Πρέπει να γίνει καλή μελέτη των όρων, από τους νομικούς που παρέχουν προστασία στους επιχειρηματίες, προκειμένου να εξασφαλιστεί η χρηματοδότηση.
Να σημειωθεί ότι, πριν ακόμα αρχίσουν να κάνουν αισθητή τη δυναμική παρουσία τους στον ελλαδικό χώρο οι συγκεκριμένες επενδυτικές εταιρείες, ο Δικηγορικός Οίκος «Lekkakou & Associates – Law Firm», αρκετούς μήνες νωρίτερα, είχε κατορθώσει, μέσω των ειδικών και έμπειρων διαπραγματευτών του, να ολοκληρώσει συμφωνία, μεταξύ επώνυμου ξενοδοχείου και επενδυτικού fund, έχοντας παράλληλα και τη συναίνεση των πιστωτών της τουριστικής επιχείρησης, έναντι των οποίων έφερε, μέχρι τότε, ληξιπρόθεσμες οφειλές και αδυνατούσε να βρει βιώσιμη λύση αποπληρωμής.
Το εν λόγω ξενοδοχείο μάλιστα, είχε οδηγηθεί αρκετές φορές στα δικαστήρια, αφού οι servicers ασκούσαν πιέσεις, επιβάλλοντας κατάσχεση και προγραμματίζοντας τον πλειστηριασμό του. Ωστόσο, αυτός ουδέποτε έλαβε χώρα, λόγω της εισόδου των επενδυτών, με την οποία δόθηκε «τέλος» στη δόλια προσπάθεια τους για βίαιη ρευστοποίηση της τουριστικής μονάδας σε τιμή, κατά πολύ μικρότερη από την πραγματική αγοραία αξία της. Μάλιστα, η ληξιπρόθεσμη οφειλή των επιχειρηματιών, από 4 εκατομμύρια ευρώ, έφτασε, μετά τη ρύθμιση, στο 1, με τη διαγραφή να φτάνει τα 3 εκατομμύρια ευρώ!
Όλες οι πλευρές ικανοποιήθηκαν, μετά το deal ξενοδόχων και επενδυτικού fund, με τους ιδιοκτήτες να ρυθμίζουν τις δανειακές οφειλές τους με πολύ ευνοϊκούς όρους αποπληρωμής του υπολοίπου ποσού σε εύλογο χρονικό διάστημα, ώστε να αποδοθεί στο τέλος η οικονομική εξυγίανση τους, διατηρώντας παράλληλα στην κατοχή τους, την επιχείρησή τους, αφού κέρδισαν όλα τα δικαστήρια απέναντι στους servicers, οι οποίοι βίαια ήθελαν να προχωρήσουν στην εκποίηση της ακίνητης περιουσίας τους.
Όπως έγινε στην περίπτωση των εντολέων μας – δανειοληπτών τότε, έτσι και σήμερα, έχει ξεκινήσει να γίνεται συχνό φαινόμενο, να πραγματοποιούνται επενδύσεις στις περισσότερες ξενοδοχειακές μονάδες της χώρας μας. Έχει διαμορφωθεί μία δευτερογενής επενδυτική αγορά ακινήτων, η οποία έχει τη δυνατότητα πλέον, και να χρηματοδοτήσει τον επιχειρηματία και να συμπράξει μαζί του για την αναδιάρθρωση της οφειλής του, τη διάσωση της επιχείρησης του, επ’ ωφελεία αμφοτέρων, αφού εκπονηθεί συγκεκριμένο επενδυτικό σχέδιο (business plan). Ουσιαστικά, ο δανειολήπτης εξασφαλίζει, κατ’ αυτόν τον τρόπο, τη χρηματοδότηση, που απαιτείται για την αποπληρωμή των χρεών του και τη διάσωση της περιουσίας του, παραχωρώντας, συνήθως, την εκμετάλλευση της εν προκειμένω ξενοδοχειακής μονάδας σε εξειδικευμένες εταιρείες, έναντι μισθώματος ή και ποσοστού επί των κερδών, που θα προκύψουν από την επένδυση, με συχνή, παράλληλα, συμφωνία για κτιριακή αναβάθμιση του ακινήτου, εκ μέρους του επενδυτή και πρόβλεψη για έτερους ειδικότερους, κάθε φορά, όρους.
Αυτή η δευτερογενής χρηματοδότηση, όπως αποκαλείται, έρχεται να εγκατασταθεί στο οικονομικό σύστημα της Ελλάδας, αυξάνοντας παράλληλα τον ανταγωνισμό στο περιβάλλον των τραπεζών.
Οι επιχειρηματίες – ξενοδόχοι θα δύνανται να χρηματοδοτηθούν για την αποπληρωμή των «κόκκινων δανείων» τους, μέσω των νέων επενδυτικών εταιρειών, αξιοποιώντας τις δυνατότητες του ν. 4354/2015, λαμβάνοντας ταυτόχρονα γενναίο, συνήθως, «κούρεμα» της οφειλής. Το χαρακτηριστικό της συμφωνίας, όμως, είναι, ότι η επενδυτική εταιρεία της δευτερογενούς αγοράς αναλαμβάνει να αποπληρώσει πλέον τη νέα «κουρεμένη» οφειλή στον servicer, καθώς το συγκεκριμένο πλάνο, προς το παρόν, δεν μπορεί να υλοποιηθεί απευθείας με τον «κόκκινο δανειολήπτη» και δεν γνωρίζουμε, αν θα καταστεί ποτέ αυτό εφικτό.
Απόσπασμα του υπό έκδοση βιβλίου με τίτλο «ΤΙΤΛΟΠΟΙΗΣΗ ΑΠΑΙΤΗΣΕΩΝ στην αναγκαστική εκτέλεση» με υπότιτλο «Περί Πλειστηριασμών - Από τη θεωρία στην πράξη» ISBN 978-618-00-3736-4
Σχόλια αναγνωστών