γράφει : Ελένη Μπότα
Για τις προσδοκίες αναθέρμανσης της αγοράς από την έλευση ξένων εκτιμάται ότι ο πήχης θα πρέπει να χαμηλώσει αρκετά
Η οικονομική κρίση έχει πλήξει σοβαρά την αγορά εξοχικών και παραθεριστικών κατοικιών αφού, αν και οι τιμές έχουν φτάσει σε προ κρίσης επίπεδα, περίπου 30.000 με 40.000 κατοικίες εξακολουθούν να παραμένουν αδιάθετες.
Αυτό προκύπτει από έρευνα της εταιρείας εκτιμήσεων αξιών ακινήτων Geoaxis.
Οι λόγοι για την πτώση της ζήτησης είναι παρόμοιοι με αυτούς που έχουν προκαλέσει τη συνολική κάμψη της αγοράς ακινήτων, καθώς η αδυναμία πρόσβασης σε τραπεζική χρηματοδότηση και η αύξηση της φορολογίας, σε συνδυασμό με την συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος και την αβεβαιότητα για το άμεσο μέλλον, έχουν καταστήσει την απόκτηση εξοχικών ακινήτων μία εκτός ατζέντας επιλογή για την πλειοψηφία των Ελλήνων.
Σε ό,τι αφορά τις προσδοκίες αναθέρμανσης της αγοράς από την έλευση ξένων, αναζητούντων Ευρωπαϊκό Διαβατήριο μέσω της αγοράς ακινήτου, εκτιμάται ότι ο πήχης θα πρέπει να χαμηλώσει αρκετά, καθώς δεν υπάρχει οργανωμένο προϊόν, ούτε συγκεκριμένη υποδομή για την υποστήριξη του όλου εγχειρήματος.
Με άλλα λόγια ούτε μεγάλα οικιστικά ή παραθεριστικά συγκροτήματα της τάξης των 400-500 σύγχρονων κατοικιών, ιδιοκτησίας ενός ιδιοκτήτη υπάρχουν, ούτε η ελληνική πολιτεία δημιούργησε τις ιδιαίτερα ευνοϊκές προϋποθέσεις για κάποιον ιδιώτη να καταφέρει να αποκτήσει ακίνητο με ασφάλεια και ταχύτητα.
Επιπρόσθετα, όλο και περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες του Νότου, μαζί με την Κύπρο που από χρόνια το εφαρμόζει, παρέχουν πλέον αυτή τη δυνατότητα.
Παρόλα αυτά, η διαπίστωση ότι τα χειρότερα πέρασαν και η ελληνική οικονομία θα περάσει για πρώτη φορά μετά από επτά χρόνια ύφεσης σε θετικό ΑΕΠ, σηματοδοτεί και το τέλος του έντονα καθοδικού κύκλου αξιών των ακινήτων.
Αν και θα χρειαστούν τουλάχιστον 12 μήνες για να αρχίσουν τα ακίνητα να καταγράφουν σημάδια σταθεροποίησης αξιών, οι εξοχικές κατοικίες πιθανότατα να αρχίσουν τον ανοδικό κύκλο τους γρηγορότερα, λόγω της αυξανόμενης ζήτησης της Ελλάδας ως τουριστικό προορισμό και σχετικά μικρού ποιοτικού αποθέματος.
Οι τιμές σε πέντε νησιά των Κυκλάδων
Σύμφωνα με τη μελέτη της Geoaxis, οι τιμές σε πέντε νησιά των Κυκλάδων (Μύκονος, Πάρος, Σαντορίνη, Κύθνος, Κέα), καταγράφουν σημαντική πτώση στο α'εξάμηνο τυο 2014.
Αναφορικά με την επιλογή των νησιών μελέτης, σκοπός ήταν η ενδεικτικότερη κάλυψη του Νομού Κυκλάδων με νησιά όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη και η Πάρος που αποτελούν γνωστούς φημισμένους τουριστικούς προορισμούς και η Κύθνος και η Κέα που αποτελούν ανερχόμενους τουριστικούς προορισμούς με σημαντική αύξηση της τουριστικής επισκεψιμότητάς τους τα τελευταία χρόνια.
Σε κάθε νησί επιλέχθηκαν περιοχές / θέσεις τυπικών χαρακτηριστικών λαμβάνοντας υπόψη αφενός την ομοιογένεια των χαρακτηριστικών και αφετέρου τη δυνατότητα εύρεσης κατάλληλων και αξιόπιστων συγκριτικών στοιχείων.
Ωστόσο, θα πρέπει να τονιστεί ξανά ότι και στα πέντε νησιά της μελέτης υπάρχουν περιοχές / θέσεις ιδιαίτερων πλεονεκτημάτων (prime locations) και ακίνητα μοναδικής αρχιτεκτονικής για τα οποία οι ζητούμενες τιμές καταγράφονται σε πολύ υψηλότερα επίπεδα από αυτά της μελέτης.
Για παράδειγμα, στη Μύκονο, σε περιοχές όπως η παραλία της Ψαρού, ο Πάνορμος καθώς και η περιοχή άνωθεν της παραλίας Super Paradise και στη Σαντορίνη σε περιοχές όπως το Ημεροβίγλι και η Οία με την εντυπωσιακή θέα που προσφέρουν στην Καλντέρα, καταγράφηκαν ζητούμενες τιμές πώλησης μονοκατοικιών με παροχές (πισίνα, bbq κ.λπ.) έως και 10.000€/τμ. Αντίστοιχα στην Πάρο στην περιοχή του Αμπελά και της Παροικιάς καταγράφονται ζητούμενες τιμές οι οποίες σε κάποιες περιπτώσεις προσεγγίζουν και τις 6.000€/τμ.
Στην Κύθνο υπάρχουν συγκεκριμένες περιοχές όπως η Κολώνα και η Γαϊδουρόμαντρα όπου οι ζητούμενες τιμές νέων σε ηλικία μονοκατοικιών προσεγγίζουν τις 2.000 με 3.000€/τμ.
Τέλος, στην Κέα κυρίως λόγω της πολύ κοντινής απόστασης από το λεκανοπέδιο, σε περιοχές όπως ο Κούνδουρος και ο Οτζιάς, οι ζητούμενες τιμές μονοκατοικιών / μεζονετών νέας ηλικίας κατασκευής προσεγγίζουν σε κάποιες περιπτώσεις τις 4.000€/τμ. Σύμφωνα με τη μελέτη, η Μύκονος εξακολουθεί να καταγράφει την υψηλότερη αξία μονάδος με 2.232euro/τμ. Ακολουθεί η Σαντορίνη με 1.919euro/τμ και η Πάρος με 1.867 ευρώ/τμ.
Η Τζιά καταγράφει 1.740ευρώ/τμ και η Κύθνος 1.444ευρώ/τμ.
Αναφορικά με τις διαφορές μεταξύ του 1ου τριμήνου 2014 και του 1ου τριμήνου 2013 καταγράφεται πτώση των ζητούμενων τιμών πώλησης εξοχικών θερινών κατοικιών σε έναν μέσο όρο της τάξης του 7,6% και για τα πέντε νησιά.
Αναλυτικότερα, τη μεγαλύτερη μείωση παρουσιάζουν η Κύθνος (-10.0%, από 1.605 σε 1.444 euro/τμ) και η Πάρος (-7,6% από 2.019 σε 1.867 ευρώ/τμ), ενώ έπονται η Κέα (-7,0%, από 1.872 σε 1.740euro/τμ) και η Μύκονος (-6,7%, από 2.393 σε 2.232 ευρώ/τμ).
Την μικρότερη πτώση καταγράφει η Σαντορίνη (-6,7%, από 2.057 σε 1.919 ευρώ/τμ).
Χαρακτηριστικά Αγοράς Τουριστικών Ακινήτων
Τους τελευταίους μήνες διακρίνεται ένα θετικό κλίμα για επενδύσεις στον τουρισμό το οποίο αποδίδεται στις πρόσφατες θεσμικές μεταρρυθμίσεις.
Ενδεικτικές παρεμβάσεις στο θεσμικό πλαίσιο είναι οι εξής:
- Καταργήθηκαν οι περιορισμοί του προηγούμενου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου, με το οποίο περίπου το 80% της χώρας αποκλειόταν από τη δυνατότητα τουριστικής αξιοποίησης.
- Εντάχθηκαν στο χωροταξικό σχεδιασμό τα νέα τουριστικά προϊόντα [ΠΟΤΑ, Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (ΕΣΧΑΔΑ) τουρισμού, Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων (ΕΣΧΑΣΕ) τουρισμού κ.λπ.] και σύνθετα τουριστικά καταλύματα.
- Καταργήθηκαν τα περιοριστικά ποσοστά επί της επιφάνειας των νησιών για τη δημιουργία συνθέτων τουριστικών καταλυμάτων, που δημιουργήθηκαν καθεστώτα μονοπωλίων και υπεραξίας γης, ενώ επιπρόσθετα απέκλειαν πολλά νησιά από τη δυνατότητα να φιλοξενήσουν τα νέα τουριστικά προϊόντα.
- Προβλέφθηκαν κατευθύνσεις για τη δυνατότητα τουριστικής αξιοποίησης ακατοίκητων νησιών.
- Προβλέφθηκαν αυξημένα ποσοστά πώλησης για σύνθετα τουριστικά καταλύματα με γκολφ, ώστε να καταστούν οι επιχειρήσεις βιώσιμες.
- Προβλέφθηκε η δυνατότητα υπαγωγής των σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων σε χρονομεριστικές μισθώσεις (ως προς το ξενοδοχειακό τμήμα τους).
Οι παραπάνω παρεμβάσεις σε συνδυασμό με τις άμεσες επενδύσεις που προγραμματίζονται πιθανά θα επηρεάσουν θετικά όλες τις παραμέτρους της αγοράς ακινήτων, επιβεβαιώνοντας την τάση μείωσης του αρνητικού ρυθμού στις αξίες των θερινών κατοικιών.
www.bankingnews.gr
Αυτό προκύπτει από έρευνα της εταιρείας εκτιμήσεων αξιών ακινήτων Geoaxis.
Οι λόγοι για την πτώση της ζήτησης είναι παρόμοιοι με αυτούς που έχουν προκαλέσει τη συνολική κάμψη της αγοράς ακινήτων, καθώς η αδυναμία πρόσβασης σε τραπεζική χρηματοδότηση και η αύξηση της φορολογίας, σε συνδυασμό με την συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος και την αβεβαιότητα για το άμεσο μέλλον, έχουν καταστήσει την απόκτηση εξοχικών ακινήτων μία εκτός ατζέντας επιλογή για την πλειοψηφία των Ελλήνων.
Σε ό,τι αφορά τις προσδοκίες αναθέρμανσης της αγοράς από την έλευση ξένων, αναζητούντων Ευρωπαϊκό Διαβατήριο μέσω της αγοράς ακινήτου, εκτιμάται ότι ο πήχης θα πρέπει να χαμηλώσει αρκετά, καθώς δεν υπάρχει οργανωμένο προϊόν, ούτε συγκεκριμένη υποδομή για την υποστήριξη του όλου εγχειρήματος.
Με άλλα λόγια ούτε μεγάλα οικιστικά ή παραθεριστικά συγκροτήματα της τάξης των 400-500 σύγχρονων κατοικιών, ιδιοκτησίας ενός ιδιοκτήτη υπάρχουν, ούτε η ελληνική πολιτεία δημιούργησε τις ιδιαίτερα ευνοϊκές προϋποθέσεις για κάποιον ιδιώτη να καταφέρει να αποκτήσει ακίνητο με ασφάλεια και ταχύτητα.
Επιπρόσθετα, όλο και περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες του Νότου, μαζί με την Κύπρο που από χρόνια το εφαρμόζει, παρέχουν πλέον αυτή τη δυνατότητα.
Παρόλα αυτά, η διαπίστωση ότι τα χειρότερα πέρασαν και η ελληνική οικονομία θα περάσει για πρώτη φορά μετά από επτά χρόνια ύφεσης σε θετικό ΑΕΠ, σηματοδοτεί και το τέλος του έντονα καθοδικού κύκλου αξιών των ακινήτων.
Αν και θα χρειαστούν τουλάχιστον 12 μήνες για να αρχίσουν τα ακίνητα να καταγράφουν σημάδια σταθεροποίησης αξιών, οι εξοχικές κατοικίες πιθανότατα να αρχίσουν τον ανοδικό κύκλο τους γρηγορότερα, λόγω της αυξανόμενης ζήτησης της Ελλάδας ως τουριστικό προορισμό και σχετικά μικρού ποιοτικού αποθέματος.
Οι τιμές σε πέντε νησιά των Κυκλάδων
Σύμφωνα με τη μελέτη της Geoaxis, οι τιμές σε πέντε νησιά των Κυκλάδων (Μύκονος, Πάρος, Σαντορίνη, Κύθνος, Κέα), καταγράφουν σημαντική πτώση στο α'εξάμηνο τυο 2014.
Αναφορικά με την επιλογή των νησιών μελέτης, σκοπός ήταν η ενδεικτικότερη κάλυψη του Νομού Κυκλάδων με νησιά όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη και η Πάρος που αποτελούν γνωστούς φημισμένους τουριστικούς προορισμούς και η Κύθνος και η Κέα που αποτελούν ανερχόμενους τουριστικούς προορισμούς με σημαντική αύξηση της τουριστικής επισκεψιμότητάς τους τα τελευταία χρόνια.
Σε κάθε νησί επιλέχθηκαν περιοχές / θέσεις τυπικών χαρακτηριστικών λαμβάνοντας υπόψη αφενός την ομοιογένεια των χαρακτηριστικών και αφετέρου τη δυνατότητα εύρεσης κατάλληλων και αξιόπιστων συγκριτικών στοιχείων.
Ωστόσο, θα πρέπει να τονιστεί ξανά ότι και στα πέντε νησιά της μελέτης υπάρχουν περιοχές / θέσεις ιδιαίτερων πλεονεκτημάτων (prime locations) και ακίνητα μοναδικής αρχιτεκτονικής για τα οποία οι ζητούμενες τιμές καταγράφονται σε πολύ υψηλότερα επίπεδα από αυτά της μελέτης.
Για παράδειγμα, στη Μύκονο, σε περιοχές όπως η παραλία της Ψαρού, ο Πάνορμος καθώς και η περιοχή άνωθεν της παραλίας Super Paradise και στη Σαντορίνη σε περιοχές όπως το Ημεροβίγλι και η Οία με την εντυπωσιακή θέα που προσφέρουν στην Καλντέρα, καταγράφηκαν ζητούμενες τιμές πώλησης μονοκατοικιών με παροχές (πισίνα, bbq κ.λπ.) έως και 10.000€/τμ. Αντίστοιχα στην Πάρο στην περιοχή του Αμπελά και της Παροικιάς καταγράφονται ζητούμενες τιμές οι οποίες σε κάποιες περιπτώσεις προσεγγίζουν και τις 6.000€/τμ.
Στην Κύθνο υπάρχουν συγκεκριμένες περιοχές όπως η Κολώνα και η Γαϊδουρόμαντρα όπου οι ζητούμενες τιμές νέων σε ηλικία μονοκατοικιών προσεγγίζουν τις 2.000 με 3.000€/τμ.
Τέλος, στην Κέα κυρίως λόγω της πολύ κοντινής απόστασης από το λεκανοπέδιο, σε περιοχές όπως ο Κούνδουρος και ο Οτζιάς, οι ζητούμενες τιμές μονοκατοικιών / μεζονετών νέας ηλικίας κατασκευής προσεγγίζουν σε κάποιες περιπτώσεις τις 4.000€/τμ. Σύμφωνα με τη μελέτη, η Μύκονος εξακολουθεί να καταγράφει την υψηλότερη αξία μονάδος με 2.232euro/τμ. Ακολουθεί η Σαντορίνη με 1.919euro/τμ και η Πάρος με 1.867 ευρώ/τμ.
Η Τζιά καταγράφει 1.740ευρώ/τμ και η Κύθνος 1.444ευρώ/τμ.
Αναφορικά με τις διαφορές μεταξύ του 1ου τριμήνου 2014 και του 1ου τριμήνου 2013 καταγράφεται πτώση των ζητούμενων τιμών πώλησης εξοχικών θερινών κατοικιών σε έναν μέσο όρο της τάξης του 7,6% και για τα πέντε νησιά.
Αναλυτικότερα, τη μεγαλύτερη μείωση παρουσιάζουν η Κύθνος (-10.0%, από 1.605 σε 1.444 euro/τμ) και η Πάρος (-7,6% από 2.019 σε 1.867 ευρώ/τμ), ενώ έπονται η Κέα (-7,0%, από 1.872 σε 1.740euro/τμ) και η Μύκονος (-6,7%, από 2.393 σε 2.232 ευρώ/τμ).
Την μικρότερη πτώση καταγράφει η Σαντορίνη (-6,7%, από 2.057 σε 1.919 ευρώ/τμ).
Χαρακτηριστικά Αγοράς Τουριστικών Ακινήτων
Τους τελευταίους μήνες διακρίνεται ένα θετικό κλίμα για επενδύσεις στον τουρισμό το οποίο αποδίδεται στις πρόσφατες θεσμικές μεταρρυθμίσεις.
Ενδεικτικές παρεμβάσεις στο θεσμικό πλαίσιο είναι οι εξής:
- Καταργήθηκαν οι περιορισμοί του προηγούμενου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου, με το οποίο περίπου το 80% της χώρας αποκλειόταν από τη δυνατότητα τουριστικής αξιοποίησης.
- Εντάχθηκαν στο χωροταξικό σχεδιασμό τα νέα τουριστικά προϊόντα [ΠΟΤΑ, Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (ΕΣΧΑΔΑ) τουρισμού, Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων (ΕΣΧΑΣΕ) τουρισμού κ.λπ.] και σύνθετα τουριστικά καταλύματα.
- Καταργήθηκαν τα περιοριστικά ποσοστά επί της επιφάνειας των νησιών για τη δημιουργία συνθέτων τουριστικών καταλυμάτων, που δημιουργήθηκαν καθεστώτα μονοπωλίων και υπεραξίας γης, ενώ επιπρόσθετα απέκλειαν πολλά νησιά από τη δυνατότητα να φιλοξενήσουν τα νέα τουριστικά προϊόντα.
- Προβλέφθηκαν κατευθύνσεις για τη δυνατότητα τουριστικής αξιοποίησης ακατοίκητων νησιών.
- Προβλέφθηκαν αυξημένα ποσοστά πώλησης για σύνθετα τουριστικά καταλύματα με γκολφ, ώστε να καταστούν οι επιχειρήσεις βιώσιμες.
- Προβλέφθηκε η δυνατότητα υπαγωγής των σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων σε χρονομεριστικές μισθώσεις (ως προς το ξενοδοχειακό τμήμα τους).
Οι παραπάνω παρεμβάσεις σε συνδυασμό με τις άμεσες επενδύσεις που προγραμματίζονται πιθανά θα επηρεάσουν θετικά όλες τις παραμέτρους της αγοράς ακινήτων, επιβεβαιώνοντας την τάση μείωσης του αρνητικού ρυθμού στις αξίες των θερινών κατοικιών.
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών