Ομοιότητες και διαφορές της Ελλάδας με την κατάσταση στην Ευρωζώνη
Οι Ολυμπιακοί Αγώνες του 2004 επηρέασαν την ανάπτυξη των μη - οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα, ενός κλάδου που διακατέχεται από έντονο κατακερματισμό.
Τα ανωτέρω επισημαίνουν οι αναλυτές της Τραπέζης Πειραιώς, σε ειδική ανάλυσή τους, υπό τον τίτλο "Μη-οικιστικά ακίνητα και οικονομική δραστηριότητα στην Ελλάδα".
Όπως τονίζεται στην εν λόγω έκθεση:
- Το πρώτο από τα βασικά ευρήματα μας είναι η τεκμηρίωση του έντονου κατακερματισμού του τομέα των μη-οικιστικών ακινήτων.
- Επιπλέον, παρουσιάζουμε στοιχεία που αποδεικνύουν ότι τουλάχιστον στην αρχή της τελευταίας δεκαετίας, η ανάπτυξη των μη-οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα επηρεάζεται σε μεγάλο βαθμό από τις προετοιμασίες για τους Ολυμπιακούς Αγώνες 2004.
Το γεγονός αυτό σε συνδυασμό με τις διαφορές στους ρυθμούς οικονομικής ανάπτυξης ανάμεσα στην Ελλάδα και την Ευρωζώνη σημαίνει ότι η μη-οικιστική κατασκευαστική δρστηριότητα στην Ελλάδα για την κατηγορία αυτήν εμφανίζει ελάχιστη σχέση με την αντίστοιχη δραστηριότητα στο υπόλοιπο της Ευρωζώνης.
- Όσον αφορά στο βαθμό συμμεταβολής (με βάση τη μεθοδολογία του Index of Concordance), μεταξύ των μη-οικιστικών ακινήτων και του επιχειρηματικού κύκλου, τα ευρήματά μας δείχνουν ότι παρά το μικρό μερίδιο του συνολικού ΑΕΠ, οι διάφοροι δείκτες μέτρησης της μη -οικιστικής κατασκευαστικής δραστηριότητας επιδεικνύουν σημαντικό βαθμό συμμεταβολής με τον επιχειρηματικό κύκλο.
Σκοπός μας είναι να συζητήσουμε τις εξελίξεις στα μη-οικιστικά ακίνητα στην Ελλάδα. Με δεδομένη την έλλειψη σχετικής βιβλιογραφίας, ξεκινούμε τη συζήτηση από τη διαθεσιμότητα στοιχείων και πηγών, ενώ συνεχίζουμε αναλύοντας τα δεδομένα που προκύπτουν για τη δραστηριότητα γύρω από τα μη-οικιστικά ακίνητα στην Ελλάδα. Τέλος, εξετάζουμε το βαθμό συμμεταβολής (μέσω της μεθοδολογίας του Index of Concordance) ανάμεσα στα μη-οικιστικά ακίνητα και τον επιχειρηματικό κύκλο.
Τα αποτελέσματα μας υποδεικνύουν ότι
i) η δομή του μη-οικιστικού τομέα είναι έντονα κατακερματισμένη σε διάφορες υποκατηγορίες και
ii) στα αρχικά στάδια της εξέλιξης του, επηρεάστηκε έντονα από τις προετοιμασίες για τους Ολυμπιακούς Αγώνες της Αθήνας 2004.
iii) Τέλος, παρά το μικρό μερίδιό τους στο συνολικό ΑΕΠ, οι μη-οικιστικές επενδύσεις παρουσιάζουν σημαντικό βαθμό συμμεταβολής με τον επιχειρηματικό κύκλο.
Το πρώτο βήμα αυτής της ανάλυσης είναι να παρουσιαστούν τα χαρακτηριστικά της μη-οικιστικής κατασκευαστικής δραστηριότητας στην Ελλάδα, να συγκριθεί η εξέλιξής της με την αντίστοιχη δραστηριότητα στην Ευρωζώνη και, τέλος, να αναλύσει τη σχέση της με τον ελληνικό οικονομικό κύκλο. Δεδομένης της πολυδιάστατης φύσης της μη-οικιστικής επενδυτικής δραστηριότητας, χρησιμοποιήσαμε μια σειρά από διαφορετικές πηγές στην έρευνά μας:
- Χρησιμοποιήσαμε τριμηνιαία στοιχεία για τον Ακαθάριστο Σχηματισμό Παγίου Κεφαλαίου (ΑΣΠΚ) από την ΕΛΣΤΑΤ για την Ελλάδα και από τη Eurostat για την Ευρωζώνη. Επιπλέον, αναλύουμε τον ΑΣΠΚ στις κύριες συνιστώσες του, δηλαδή στις “Κατοικίες”, τα “Λοιπά κτίρια και κατασκευές” – που ακολουθούν στενά τις επενδύσεις σε μη-οικιστικά ακίνητα – και στις “Λοιπές επενδύσεις”.
- Μια πιο λεπτομερής εικόνα όσον αφορά στην μη-οικιστική δραστηριότητα παρέχεται από τον αριθμό των μη-οικιστικών οικοδομικών αδειών, τον όγκο (εκφρασμένο σε κυβικά μέτρα, m3) των μη-οικιστικών οικοδομικών αδειών και το Δείκτη οικοδομικών αδειών με βάση την ωφέλιμη επιφάνεια που μετράται σε τετραγωνικά μέτρα (m2).
- Ένας εναλλακτικός τρόπος ανάλυσης του τομέα των κατασκευών είναι μέσω του Δείκτη Παραγωγής στις Κατασκευές (ΔΠΚ), ο οποίος παρουσιάζει την τριμηνιαία δραστηριότητα κατασκευής κτιρίων και μεγάλων έργων υποδομών (έργα πολιτικού μηχανικού). Ο δείκτης συγκρίνει τον όγκο παραγωγής του εκάστοτε τριμήνου με το αντίστοιχο μέγεθος μιας δεδομένης περιόδου βάσης (2005 = 100) και μετρά την εξέλιξη της τάσης του όγκου της προστιθέμενης αξίας στις κατασκευές σε τιμές κόστους συντελεστών, για μια δεδομένη περίοδο αναφοράς. Οι βασικοί επιμέρους δείκτες του ΔΠΚ είναι ο Δείκτης Παραγωγής Οικοδομικών Έργων (κτιρίων) και ο Δείκτης Παραγωγής Έργων Πολιτικού Μηχανικού.
- Τέλος, χρησιμοποιήσαμε το Δείκτη Επιχειρηματικών Προσδοκιών στις Κατασκευές που υπολογίζεται από την DG EcFin.
Πρόθεσή μας είναι ο καθορισμός του γενικού προτύπου που ακολουθούν τα δεδομένα και η ανάλυση των μακροπρόθεσμων τάσεων. Προκειμένου να εξετάσουμε τη σχέση μεταξύ των μη-οικιστικών κατασκευών και της παραγωγής (economic output), χρειαζόμαστε μια προσέγγιση του οικονομικού κύκλου για την Ελλάδα και την Ευρωζώνη. Ένας κοινά αποδεκτός και καθιερωμένος τρόπος απεικόνισης της εξέλιξης του οικονομικού κύκλου είναι το λεγόμενο παραγωγικό κενό (output gap).
Σε γενικές γραμμές, το παραγωγικό κενό μετρά την απόκλιση του ΑΕΠ από την μακροπρόθεσμη τάση του.
Σύμφωνα με το σύστημα Εθνικών Λογαριασμών (Eurostat, 1999), οι συνολικές επενδύσεις στην οικονομία καταγράφονται μέσω του Ακαθάριστου Σχηματισμού Παγίου Κεφαλαίου (ΑΣΠΚ). Στη συνέχεια, ο ΑΣΠΚ μπορεί να αναλυθεί σε επενδύσεις σε κατοικίες ("Κατοικίες"), σε μη-οικιστικές επενδύσεις ("Λοιπά κτίρια και κατασκευές") και σε "Λοιπές επενδύσεις".
Η εξέλιξη των τριών αυτών συνιστωσών του ΑΣΠΚ απεικονίζεται στο παρακάτω γράφημα.
Ο συνολικός ΑΣΠΚ (σε σταθερές τιμές), κορυφώθηκε το 2007 και σημειώνει ραγδαία πτώση από τότε. Επιπλέον, γίνεται φανερό ότι μέχρι το 2007, το πιο σημαντικό στοιχείο των συνολικών επενδυτικών δαπανών ήταν οι επενδύσεις σε κατοικίες, με τις λοιπές επενδύσεις να βρίσκονται στη δεύτερη θέση και τις μη-οικιστικές επενδύσεις να καταλαμβάνουν την τρίτη θέση.
Οι διαφορές στην εξέλιξη των μη-οικιστικών επενδύσεων ανάμεσα σε Ελλάδα και Ευρωζώνη απεικονίζονται ξεκάθαρα στα κάτωθι γραφήματα.
Στις αρχές της προηγούμενης δεκαετίας, οι μη-οικιστικές επενδύσεις στην Ελλάδα σαφώς επηρεάστηκαν από την ανάγκη για έργα υποδομής των Ολυμπιακών Αγώνων ενώ μετά το 2006, ακολουθούν την τάση της Ευρωζώνης, αλλά με διετή χρονική υστέρηση. Ομοίως, ο δείκτης επιχειρηματικής εμπιστοσύνης στις κατασκευές κατά την έναρξη της περιόδου είναι πολύ υψηλότερος στην Ελλάδα από ότι στην Ευρωζώνη.
Δύο από τα καλύτερα τεκμηριωμένα χαρακτηριστικά της κατασκευαστικής δραστηριότητας κατοικιών, είναι ο υψηλός βαθμός συμμεταβολής που παρουσιάζει με τη συνολική οικονομική δραστηριότητα μέσα σε κάθε οικονομία, καθώς και ο υψηλός βαθμός απόκρισης στα παγκόσμια οικονομικά σοκ (Cesa - Bianchi, 2011).
Αντίθετα, η εξέταση των οικοδομικών αδειών ανά m2 τόσο στην Ελλάδα όσο και στην Ευρωζώνη αποκαλύπτει τη μάλλον ιδιοσυγκρασιακή συμπεριφορά των μη-οικιστικών δραστηριοτήτων.
Μια πιθανή εξήγηση για αυτή τη διαφορά ανάμεσα στις κατοικίες και τη μη-οικιστική κατασκευαστική δραστηριότητα είναι η έντονα κατακερματισμένη φύση των μη-οικιστικών δραστηριοτήτων. Ενώ η οικιστική δραστηριότητα είναι λίγο – πολύ ομοιογενής, η μη-οικιστική κατασκευαστική δραστηριότητα περιλαμβάνει πολλές εξαιρετικά ετερογενείς υπο-κατηγορίες.
Ο δείκτης παραγωγής τόσο στην Ελλάδα όσο και στην Ευρωζώνη, δείχνει να βρίσκεται στην ίδια φάση του κύκλου με το παραγωγικό κενό στο μεγαλύτερο μέρος της εξεταζόμενης περιόδου. Ωστόσο, στην περίπτωση της Ελλάδας, παρατηρούμε ότι το 2001 προκύπτει μια κυκλική μεταβολή στο παραγωγικό κενό, η οποία δεν αντικατοπτρίζεται αντίστοιχα και στον δείκτη παραγωγής.
Στην Ευρωζώνη, ο Δείκτης Παραγωγής Έργων Πολιτικού Μηχανικού απέδωσε περισσότερους κύκλους συγκριτικά με τους υπόλοιπους δείκτες.
Στην Ελλάδα, ο Δείκτης οικοδομικών αδειών παρουσιάζει σημαντικό βαθμό συμμεταβολής με τον επιχειρηματικό κύκλο.
Στην περίπτωση της Ευρωζώνης, ο δείκτης συμμεταβολής των χρονολογικών σειρών είναι έντονα θετικός, αλλά και πάλι σε επίπεδο κατώτερο από το αντίστοιχο για την Ελλάδα.
www.bankingnews.gr
Τα ανωτέρω επισημαίνουν οι αναλυτές της Τραπέζης Πειραιώς, σε ειδική ανάλυσή τους, υπό τον τίτλο "Μη-οικιστικά ακίνητα και οικονομική δραστηριότητα στην Ελλάδα".
Όπως τονίζεται στην εν λόγω έκθεση:
- Το πρώτο από τα βασικά ευρήματα μας είναι η τεκμηρίωση του έντονου κατακερματισμού του τομέα των μη-οικιστικών ακινήτων.
- Επιπλέον, παρουσιάζουμε στοιχεία που αποδεικνύουν ότι τουλάχιστον στην αρχή της τελευταίας δεκαετίας, η ανάπτυξη των μη-οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα επηρεάζεται σε μεγάλο βαθμό από τις προετοιμασίες για τους Ολυμπιακούς Αγώνες 2004.
Το γεγονός αυτό σε συνδυασμό με τις διαφορές στους ρυθμούς οικονομικής ανάπτυξης ανάμεσα στην Ελλάδα και την Ευρωζώνη σημαίνει ότι η μη-οικιστική κατασκευαστική δρστηριότητα στην Ελλάδα για την κατηγορία αυτήν εμφανίζει ελάχιστη σχέση με την αντίστοιχη δραστηριότητα στο υπόλοιπο της Ευρωζώνης.
- Όσον αφορά στο βαθμό συμμεταβολής (με βάση τη μεθοδολογία του Index of Concordance), μεταξύ των μη-οικιστικών ακινήτων και του επιχειρηματικού κύκλου, τα ευρήματά μας δείχνουν ότι παρά το μικρό μερίδιο του συνολικού ΑΕΠ, οι διάφοροι δείκτες μέτρησης της μη -οικιστικής κατασκευαστικής δραστηριότητας επιδεικνύουν σημαντικό βαθμό συμμεταβολής με τον επιχειρηματικό κύκλο.
Σκοπός μας είναι να συζητήσουμε τις εξελίξεις στα μη-οικιστικά ακίνητα στην Ελλάδα. Με δεδομένη την έλλειψη σχετικής βιβλιογραφίας, ξεκινούμε τη συζήτηση από τη διαθεσιμότητα στοιχείων και πηγών, ενώ συνεχίζουμε αναλύοντας τα δεδομένα που προκύπτουν για τη δραστηριότητα γύρω από τα μη-οικιστικά ακίνητα στην Ελλάδα. Τέλος, εξετάζουμε το βαθμό συμμεταβολής (μέσω της μεθοδολογίας του Index of Concordance) ανάμεσα στα μη-οικιστικά ακίνητα και τον επιχειρηματικό κύκλο.
Τα αποτελέσματα μας υποδεικνύουν ότι
i) η δομή του μη-οικιστικού τομέα είναι έντονα κατακερματισμένη σε διάφορες υποκατηγορίες και
ii) στα αρχικά στάδια της εξέλιξης του, επηρεάστηκε έντονα από τις προετοιμασίες για τους Ολυμπιακούς Αγώνες της Αθήνας 2004.
iii) Τέλος, παρά το μικρό μερίδιό τους στο συνολικό ΑΕΠ, οι μη-οικιστικές επενδύσεις παρουσιάζουν σημαντικό βαθμό συμμεταβολής με τον επιχειρηματικό κύκλο.
Το πρώτο βήμα αυτής της ανάλυσης είναι να παρουσιαστούν τα χαρακτηριστικά της μη-οικιστικής κατασκευαστικής δραστηριότητας στην Ελλάδα, να συγκριθεί η εξέλιξής της με την αντίστοιχη δραστηριότητα στην Ευρωζώνη και, τέλος, να αναλύσει τη σχέση της με τον ελληνικό οικονομικό κύκλο. Δεδομένης της πολυδιάστατης φύσης της μη-οικιστικής επενδυτικής δραστηριότητας, χρησιμοποιήσαμε μια σειρά από διαφορετικές πηγές στην έρευνά μας:
- Χρησιμοποιήσαμε τριμηνιαία στοιχεία για τον Ακαθάριστο Σχηματισμό Παγίου Κεφαλαίου (ΑΣΠΚ) από την ΕΛΣΤΑΤ για την Ελλάδα και από τη Eurostat για την Ευρωζώνη. Επιπλέον, αναλύουμε τον ΑΣΠΚ στις κύριες συνιστώσες του, δηλαδή στις “Κατοικίες”, τα “Λοιπά κτίρια και κατασκευές” – που ακολουθούν στενά τις επενδύσεις σε μη-οικιστικά ακίνητα – και στις “Λοιπές επενδύσεις”.
- Μια πιο λεπτομερής εικόνα όσον αφορά στην μη-οικιστική δραστηριότητα παρέχεται από τον αριθμό των μη-οικιστικών οικοδομικών αδειών, τον όγκο (εκφρασμένο σε κυβικά μέτρα, m3) των μη-οικιστικών οικοδομικών αδειών και το Δείκτη οικοδομικών αδειών με βάση την ωφέλιμη επιφάνεια που μετράται σε τετραγωνικά μέτρα (m2).
- Ένας εναλλακτικός τρόπος ανάλυσης του τομέα των κατασκευών είναι μέσω του Δείκτη Παραγωγής στις Κατασκευές (ΔΠΚ), ο οποίος παρουσιάζει την τριμηνιαία δραστηριότητα κατασκευής κτιρίων και μεγάλων έργων υποδομών (έργα πολιτικού μηχανικού). Ο δείκτης συγκρίνει τον όγκο παραγωγής του εκάστοτε τριμήνου με το αντίστοιχο μέγεθος μιας δεδομένης περιόδου βάσης (2005 = 100) και μετρά την εξέλιξη της τάσης του όγκου της προστιθέμενης αξίας στις κατασκευές σε τιμές κόστους συντελεστών, για μια δεδομένη περίοδο αναφοράς. Οι βασικοί επιμέρους δείκτες του ΔΠΚ είναι ο Δείκτης Παραγωγής Οικοδομικών Έργων (κτιρίων) και ο Δείκτης Παραγωγής Έργων Πολιτικού Μηχανικού.
- Τέλος, χρησιμοποιήσαμε το Δείκτη Επιχειρηματικών Προσδοκιών στις Κατασκευές που υπολογίζεται από την DG EcFin.
Πρόθεσή μας είναι ο καθορισμός του γενικού προτύπου που ακολουθούν τα δεδομένα και η ανάλυση των μακροπρόθεσμων τάσεων. Προκειμένου να εξετάσουμε τη σχέση μεταξύ των μη-οικιστικών κατασκευών και της παραγωγής (economic output), χρειαζόμαστε μια προσέγγιση του οικονομικού κύκλου για την Ελλάδα και την Ευρωζώνη. Ένας κοινά αποδεκτός και καθιερωμένος τρόπος απεικόνισης της εξέλιξης του οικονομικού κύκλου είναι το λεγόμενο παραγωγικό κενό (output gap).
Σε γενικές γραμμές, το παραγωγικό κενό μετρά την απόκλιση του ΑΕΠ από την μακροπρόθεσμη τάση του.
Σύμφωνα με το σύστημα Εθνικών Λογαριασμών (Eurostat, 1999), οι συνολικές επενδύσεις στην οικονομία καταγράφονται μέσω του Ακαθάριστου Σχηματισμού Παγίου Κεφαλαίου (ΑΣΠΚ). Στη συνέχεια, ο ΑΣΠΚ μπορεί να αναλυθεί σε επενδύσεις σε κατοικίες ("Κατοικίες"), σε μη-οικιστικές επενδύσεις ("Λοιπά κτίρια και κατασκευές") και σε "Λοιπές επενδύσεις".
Η εξέλιξη των τριών αυτών συνιστωσών του ΑΣΠΚ απεικονίζεται στο παρακάτω γράφημα.
Ο συνολικός ΑΣΠΚ (σε σταθερές τιμές), κορυφώθηκε το 2007 και σημειώνει ραγδαία πτώση από τότε. Επιπλέον, γίνεται φανερό ότι μέχρι το 2007, το πιο σημαντικό στοιχείο των συνολικών επενδυτικών δαπανών ήταν οι επενδύσεις σε κατοικίες, με τις λοιπές επενδύσεις να βρίσκονται στη δεύτερη θέση και τις μη-οικιστικές επενδύσεις να καταλαμβάνουν την τρίτη θέση.
Οι διαφορές στην εξέλιξη των μη-οικιστικών επενδύσεων ανάμεσα σε Ελλάδα και Ευρωζώνη απεικονίζονται ξεκάθαρα στα κάτωθι γραφήματα.
Στις αρχές της προηγούμενης δεκαετίας, οι μη-οικιστικές επενδύσεις στην Ελλάδα σαφώς επηρεάστηκαν από την ανάγκη για έργα υποδομής των Ολυμπιακών Αγώνων ενώ μετά το 2006, ακολουθούν την τάση της Ευρωζώνης, αλλά με διετή χρονική υστέρηση. Ομοίως, ο δείκτης επιχειρηματικής εμπιστοσύνης στις κατασκευές κατά την έναρξη της περιόδου είναι πολύ υψηλότερος στην Ελλάδα από ότι στην Ευρωζώνη.
Δύο από τα καλύτερα τεκμηριωμένα χαρακτηριστικά της κατασκευαστικής δραστηριότητας κατοικιών, είναι ο υψηλός βαθμός συμμεταβολής που παρουσιάζει με τη συνολική οικονομική δραστηριότητα μέσα σε κάθε οικονομία, καθώς και ο υψηλός βαθμός απόκρισης στα παγκόσμια οικονομικά σοκ (Cesa - Bianchi, 2011).
Αντίθετα, η εξέταση των οικοδομικών αδειών ανά m2 τόσο στην Ελλάδα όσο και στην Ευρωζώνη αποκαλύπτει τη μάλλον ιδιοσυγκρασιακή συμπεριφορά των μη-οικιστικών δραστηριοτήτων.
Μια πιθανή εξήγηση για αυτή τη διαφορά ανάμεσα στις κατοικίες και τη μη-οικιστική κατασκευαστική δραστηριότητα είναι η έντονα κατακερματισμένη φύση των μη-οικιστικών δραστηριοτήτων. Ενώ η οικιστική δραστηριότητα είναι λίγο – πολύ ομοιογενής, η μη-οικιστική κατασκευαστική δραστηριότητα περιλαμβάνει πολλές εξαιρετικά ετερογενείς υπο-κατηγορίες.
Ο δείκτης παραγωγής τόσο στην Ελλάδα όσο και στην Ευρωζώνη, δείχνει να βρίσκεται στην ίδια φάση του κύκλου με το παραγωγικό κενό στο μεγαλύτερο μέρος της εξεταζόμενης περιόδου. Ωστόσο, στην περίπτωση της Ελλάδας, παρατηρούμε ότι το 2001 προκύπτει μια κυκλική μεταβολή στο παραγωγικό κενό, η οποία δεν αντικατοπτρίζεται αντίστοιχα και στον δείκτη παραγωγής.
Στην Ευρωζώνη, ο Δείκτης Παραγωγής Έργων Πολιτικού Μηχανικού απέδωσε περισσότερους κύκλους συγκριτικά με τους υπόλοιπους δείκτες.
Στην Ελλάδα, ο Δείκτης οικοδομικών αδειών παρουσιάζει σημαντικό βαθμό συμμεταβολής με τον επιχειρηματικό κύκλο.
Στην περίπτωση της Ευρωζώνης, ο δείκτης συμμεταβολής των χρονολογικών σειρών είναι έντονα θετικός, αλλά και πάλι σε επίπεδο κατώτερο από το αντίστοιχο για την Ελλάδα.
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών