Πώς οι ιδιοκτήτες σε κλειστά σπίτια και Airbnb δεν θα πληρώσουν ούτε ένα ευρώ φόρο - Τι πρέπει να γνωρίζεις

Όσοι έβαλαν ενοικιαστήριο σε κλειστά σπίτια το 2025 ή μετέτρεψαν βραχυχρόνιες μισθώσεις σε μακροχρόνιες και τα έχουν δηλώσει έως τις 5 Δεκεμβρίου 2024 στην ειδική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ, δεν θα πληρώσουν ούτε ένα ευρώ φόρο για τα εισοδήματα που θα αποκτήσουν τα επόμενα τρία χρόνια.
Το μέτρο κάνει ντεμπούτο από τις φετινές φορολογικές δηλώσεις που σημαίνει ότι για ετήσιο μίσθωμα 12.000 ευρώ, ο ιδιοκτήτης εξοικονομεί 1.800 ευρώ ή συνολικά 5.400 ευρώ στην τριετία 2026 – 2028, αφού δεν θα επιβάλλεται ο φόρος 15% στα μισθώματα αυτού του ύψους.
Στόχος της ρύθμισης είναι να βγουν περισσότερα κλειστά σπίτια στην αγορά και να συγκρατηθούν οι τιμές των ενοικίων που βρίσκονται σε διαρκές ράλι.
Με τον τελευταίο φορολογικό νόμο επήλθαν τρεις σημαντικές αλλαγές που ισχύουν από τον Νοέμβριο του 2025 και αλλάζουν άρδην τα δεδομένα στην αγορά ενοικίων, προκειμένου το μέτρο να λειτουργήσει πιο αποτελεσματικά σε όλη τη χώρα.
Τα καινούργια δεδομένα είναι ότι διευρύνεται το πεδίο εφαρμογής: για τρίτεκνες/πολύτεκνες η απαλλαγή ισχύει και για σπίτια άνω των 120 τ.μ., προσαυξανόμενο κατά 20 τ.μ. για κάθε τέκνο άνω των δύο.
Σε περίπτωση αποχώρησης του μισθωτή εντός τριετίας, η απαλλαγή συνεχίζει για το υπολειπόμενο διάστημα αν εκμισθωθεί εκ νέου. Για μίσθωση σε ιατρικό/νοσηλευτικό προσωπικό, εκπαιδευτικούς και ένστολο προσωπικό, η φοροαπαλλαγή ισχύει και για μίσθωση τουλάχιστον 6 μηνών.

Ποιες είναι οι προϋποθέσεις

Ωστόσο, για να εξασφαλιστεί η φοροαπαλλαγή θα πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένοι κανόνες. Βασική προϋπόθεση είναι η εμπρόθεσμη δήλωση, έως τις 5 Δεκεμβρίου 2024, στην ειδική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ, των κατοικιών που παρέμεναν κλειστές ή των ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης που πρόκειται να μετατραπούν σε μακροχρόνιες, ώστε να «κλειδώσει» η απαλλαγή για τα ενοίκια που εισπράχθηκαν το 2025.
Όσοι δήλωσαν τα ακίνητα εκπρόθεσμα, ακόμη και αν πληρούν τις υπόλοιπες προϋποθέσεις, δεν δικαιούνται το μπόνους της απαλλαγής.

Ακόμα:

1. Ως προς τις κατοικίες που είχαν διατεθεί σε βραχυχρόνια μίσθωση, η υπαγωγή στη ρύθμιση προϋποθέτει ότι το ακίνητο είχε διατεθεί νόμιμα και αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το φορολογικό έτος 2024, εφόσον η νέα μακροχρόνια μίσθωση καταρτίστηκε εντός του 2025.
Επιπλέον, θα πρέπει να έχουν δηλωθεί κανονικά στη φορολογική διοίκηση όλες οι σχετικές βραχυχρόνιες μισθώσεις και να μην έχει υποβληθεί άλλη δήλωση μίσθωσης (μακροχρόνιας) πριν την έναρξη της νέας σύμβασης. Αυτό σημαίνει ότι η μετάβαση από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση πρέπει να είναι καθαρή και πλήρως αποτυπωμένη στα φορολογικά στοιχεία.

2. Για τα ακίνητα που ήταν «κλειστά», προϋπόθεση είναι να είχαν δηλωθεί ως κενά στο έντυπο Ε2 ή να μην είχαν δηλωθεί ως μισθωμένα, ιδιοχρησιμοποιούμενα ή δωρεάν παραχωρούμενα στα φορολογικά έτη 2022 και 2023 και 2024. Από τη στιγμή που έχει συναφθεί σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης, διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών, και το ακίνητο πληροί τα λοιπά κριτήρια ,ήτοι κύριοι χώροι έως 120 τ.μ., εμπρόθεσμες δηλώσεις στο Ε2 και στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος, ο εκμισθωτής δικαιούται πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα που θα εισπράξει κατά τους πρώτους 36 μήνες.
Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει από τη κατοικία, η απαλλαγή θα συνεχιστεί μέχρι τη συμπλήρωση τριετίας αν εντός τριμήνου ο ιδιοκτήτης συνάψει μία και μόνον νέα τριετή σύμβαση κύριας κατοικίας. Αν λυθεί και η μίσθωση αυτή, χάνεται και η περαιτέρω φοροαπαλλαγή.

Η απαλλαγή ισχύει και εφόσον το ακίνητο, για το οποίο πληρούνται οι προϋποθέσεις μισθώνεται τουλάχιστον για έξι συνεχόμενους μήνες σε ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό, εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης, καθώς και σε ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας και εφόσον δεν διατεθεί εντός των τριών ετών για βραχυχρόνια μίσθωση.

Πότε χάνεται η απαλλαγή

Αν εντός της τριετίας η κατοικία μείνει χωρίς ενοικιαστή, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το φορολογικό έτος κατά το οποίο το ακίνητο έμεινε κενό. Επίσης χάνεται οριστικά αν το ακίνητο μείνει κενό και από δεύτερο ενοικιαστή για το υπόλοιπο διάστημα.
Επίσης, εάν το ακίνητο επανέλθει σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης πριν τη συμπλήρωση του 36μήνου, η απαλλαγή παύει αναδρομικά από το πρώτο έτος, με συνέπεια να ανακύπτει υποχρέωση καταβολής φόρου για τα εισοδήματα από τα ενοίκια που δεν φορολογήθηκαν.

Μάριος Χριστοδούλου
www.bankingnews.gr